[땅집고] 지난 7월 민간택지 분양가 상한제 시행 후 서울 강남권에서 일반 분양하는 첫 재건축 아파트는 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’가 될 전망이다. 이르면 내년 1월쯤 분양 예정이며, 일반 분양가는 3.3㎡(1평)당 5200만~5400만원으로 예상된다. 분양가 상한제를 적용받아도 주택도시보증공사(HUG)가 일방적으로 결정해 통보한 분양가(평당 4891만원)보다 오히려 평당 300만~500만원쯤 높아질 것으로 보인다. 이에 따라 분양가 상한제 시행 후 사실상 중단됐던 강동구 둔촌주공 등 강남권 재건축 사업에 돌파구를 마련했다는 분석도 나온다.

26일 서울 서초구와 주택정비업계에 따르면 래미안 원베일리는 지난 25일 택지비 감정평가액 4200만원을 한국감정원으로부터 승인받고 본격적으로 분양가 심의를 준비하고 있다. 내달에 심의를 받아 일반 분양가를 확정하고 내년 1월쯤 일반 분양에 들어간다는 방침이다.

앞서 조합은 분양가 심의를 위해 실시한 감정평가에서 토지비로 3.3㎡당 4200만원을 책정했다. 한국감정원은 이 감정가가 너무 높다며 한 차례 반려했지만, 지난 25일 재심사에서도 3.3㎡당 4200만원으로 결정됐다. 조합은 택지비를 근거로 다음달 희망 분양가를 책정해 서초구청 분양가심의위원회에 제출할 계획이다. 가장 큰 변수인 택지비가 확정된 만큼 분양가는 별 문제 없이 3.3㎡당 5200만~5400만원 수준에서 정해질 것으로 전망된다.

래미안 원베일리는 지난 7월28일 HUG로부터 3.3㎡당 분양가 4891만원으로 분양 보증을 받았다. 조합이 희망하는 3.3㎡당 5700만원과 격차가 커 상한제 시행 전 막차 분양을 선택할지, 아니면 분양가 상한제를 적용할지 마지막까지 고심해왔다. 결과적으로 이번에 택지비가 3.3㎡당 4200만원으로 승인됨에 따라 조합의 판단이 적중한 모양새가 됐다.

업계는 래미안 원베일리 일반 분양가가 상한제 도입 전보다 오히려 더 높아졌다는 점에 주목한다. 이전까지만 해도 상한제가 시행하면 HUG가 정한 분양가보다 낮아질 것이라는 분석이 많았다. 국토교통부도 분양가 상한제를 발표하면서 분양가가 5~10% 정도 낮아질 것이라고 예상했다.

하지만 최근 국토부가 공시지가를 크게 끌어올려 토지 감정평가 금액이 높아지면서 오히려 이를 기반으로 하는 분양가 심사를 거칠 경우 분양가가 더 오르는 결과가 나왔다. 분양가 상한제에서는 토지비에 적정 건축비를 더한 금액을 분양가로 산정하기 때문이다. 2020년 서울시 개별공시지가는 지난해 대비 8.25%가 올랐고 △서초구 12.37% △강남구 9.93%가 가장 상승 폭이 컸다.

래미안 원베일리 사례를 지켜본 강남권 재건축 아파트들도 분양가 상한제에 대한 공포감을 상당히 덜어낼 것으로 보인다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트 조합도 분양가상한제를 통한 분양가 산정에 박차를 가할 예정이다.

둔촌주공은 지난 7월24일 HUG로부터 3.3㎡당 2978만원의 분양가로 분양보증을 받았지만 자체 용역결과 3.3㎡당 3500만원선에서 분양가 책정이 가능하다고 판단하고 있다. 준공 후 분양을 고려하던 서초구 신반포15차 재건축 조합도 분양가 상한제 적용으로 가닥을 잡았다.

전문가들은 래미안 원베일리 분양가가 5200만원 이상으로 책정되면 다른 강남권 재건축 단지도 분양가 상한제 적용 대열에 합류할 것으로 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “공시가격 현실화율 정책으로 토지비가 크게 올라 분양가 상한제 적용을 받더라도 HUG 분양보증 분양가보다는 높은 금액을 받을 것이라는 인식이 강남 중심으로 퍼져나가고 있다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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