요즘 상업용 부동산 시장 최대 화두는 물류다. 온라인 상거래 확산과 코로나 팬데믹 여파로 물류부동산 수요는 폭증세다. 물류 부동산 개발에 뛰어드는 기업과 개인도 늘고 있다. 조선일보와 땅집고가 올해 첫 개설한 전문교육 과정인 ‘제 1기-물류 부동산 개발 실전과정’에도 수강생이 몰리며 수강 신청이 조기 마감됐다. ‘제2기-물류 부동산 개발 실전과정’은 2021년 1월 개설될 예정이며 사전 신청을 받는다. 땅집고는 물류 부동산 개발 교육 강좌에서 강사로 나설 멘토들의 노하우를 소개한다.

[물류 부동산 멘토에게 듣는다] ②이민재 BGF리테일 팀장 “화주가 좋아하는 물류센터는…”

[땅집고] “최근 물류유통업계에선 대형 물류 센터 인기가 뜨겁습니다. 하지만 물류센터 지을 땅을 구하기 어려운 서울이나 수도권 주요 지역에선 중소규모 센터라도 경쟁력을 갖췄다면 화주(貨主) 구하기가 훨씬 유리합니다.”

최근 e커머스(전자상거래) 시장이 급성장하면서 물류센터 대형화에 가속이 붙고 있다. 2007년까지만 해도 L유통회사가 경기도 오산시에 지은 연면적 2만5000평 규모 물류센터가 아시아 최대 규모라며 주목을 받았는데, 지금은 2만~3만평짜리 물류 센터가 국내에도 여럿 생겼을 정도다. 그런데 꼭 초대형 물류 센터만 인기 있는 것은 아니다. 규모는 작아도 도심 접근성이 좋으면서 입·출고 능력이 뛰어난 물류센터라면 화주들이 좋아한다.

국내 시장점유율 1위 편의점 CU(씨유)를 운영하는 BGF리테일도 경쟁력 있는 물류센터 확보에 공을 들이고 있는 기업 중 하나다. 편의점은 오프라인 매장 중 거의 유일하게 매출 성장세를 보이는 업종인 데다가, 온라인 매장 못지 않게 빠른 배송 속도를 갖춰야 하기 때문이다. 이민재 BGF리테일 팀장은 2003년부터 물류유통업에 몸 담아온 베테랑이다. 2013년 롯데마트에 입사 후 김포 고촌읍 물류센터 입지 선정부터 완공 후 안정화까지 모든 과정을 이끌었다. 2018년 이후 BGF리테일 진천중앙물류센터 구축을 담당했다. 이 팀장은 조선일보가 오는 11월 26일 개설하는 ‘스마트 물류 부동산 개발 실전과정’에서 멘토로 참여, ‘경쟁력 갖춘 물류센터가 성공한다’를 주제로 강의한다. 이 팀장을 만나 화주들이 선호하는 물류센터에 대해 들어봤다.

Q.화주들은 물류센터 고를 때 어떤 점을 중요하게 보나.
“물류센터 기능은 크게 다섯가지로 나뉜다. 입고·피킹·보관·분배·출고다. 이 중 한 기능만 부족해도 물류센터 전체 가치가 떨어진다. 예를 들어 4개 기능은 100점 만점이라도 출고 기능이 50점이라면, 이 센터는 50점짜리밖에 안 된다는 얘기다. 물류센터는 한 군데에서만 병목이 생겨도 전체 유통 흐름이 정체된다. 최근 온라인 시장은 물론 편의점 역시 점주들에게 빠르게 배송하는 것이 최우선 과제여서 물류센터를 고를 때 모든 기능을 적절히 갖춘 곳이 경쟁력 있다고 본다.”

Q.경쟁력 있는 물류센터는 어떻게 지어야 하나.
“설계 과정에선 입고·출고·보관 기능을 끌어올릴 수 있다. 나머지 피킹·분배 능력은 운영 설계나 화주들이 설치하는 자동화설비의 영향을 크게 받는다. 먼저 입고 경쟁력을 높이는 요소는 층마다 차량이 진입할 수 있도록 돕는 ‘휠 램프’다. 휠 램프가 없는 물류센터는 물품을 위층으로 운반하기 위해 수직반송기(물건을 수직으로 이동·운반하는 장치)나 화물 엘리베이터를 써야 하는데, 물류의 수직이동이 일어나면 속도가 확 떨어진다. 요즘엔 창고 전용률이 줄더라도 휠 램프를 반드시 설치하는 추세다.

보관 능력은 건물 층고와 관련 있다. 물건을 쌓아두는 ‘파레트 랙’ 높이가 1개당 2m쯤 된다. 랙을 최소 4단으로 쌓아야 하는 점을 감안하면, 유효 층고가 8m는 나와야 한다. 천장에 설치하는 소방시설이나 레이스웨이(조명기기 등이 지나는 관로) 등으로 1m 이상 층고 손실이 나는 점을 감안하면 층당 최소 10m 높이로는 지어야 한다는 얘기다.

출고 능력을 높이는 것도 중요하다. 자동화설비로 물류 처리 속도를 아무리 높여도, 물건을 차량에 싣는데 너무 오래 걸리면 배송도 덩달아 늦어진다. 출고 도크(dock)를 건물 양쪽에 설치하는 물류센터가 유리하다. 도크가 단방향이면 출고하는 데 차량 10대만 쓸 수 있는데, 양방향이라면 20대가 동시에 물건을 나르기 때문에 출고 능력이 2배로 뛰는 셈이다.”

Q.물류센터를 차별화할 수 있는 다른 요소가 있다면.
“여유 부지 확보다. 물류센터 옆에 넉넉한 부지를 끼고 있다면 입·출고 차량이 대기할 수도 있고, 센터 운영 피크 시즌에 가설건축물을 신고·허가해서 쓸 수 있는 등 추가 활용도가 높다. 요즘엔 택배 알바생들도 자가용 승용차를 타고 오는 경우가 많다. 여유 부지를 활용해 이들에게 주차공간을 제공하면 인력 수급이 용이해진다는 장점도 있다.”

Q.앞으로 물류센터 개발 방식이 어떻게 변화할까.
“공동 개발에 뛰어드는 기업이 많아질 것으로 보인다. 물동량이 증가하면서 점점 더 큰 물류센터가 필요하지만, 기업 입장에선 당장 중소규모 센터가 필요한데 확실하지 않은 미래 수요를 위해 대형 물류센터 부지를 비싸게 매입하기 부담스러울 수 있다. 큰 부지를 사들인다고 해도 사업성을 따지느라 건폐율이나 용적률을 꽉 채워서 짓다 보면 정작 필요했던 건물 모양이 나오지 않는 경우도 있다. 기업들이 자산운용사나 투자자, 신설 법인을 끼고 공동 개발한다면 쓰고 남은 면적은 임대하면서 ‘제 3의 수익’을 창출해낼 수도 있을 것으로 보인다.” /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

[스마트 물류 부동산 개발 실전 과정]

■일정
-11월 26일~12월 22일 매주 화·목요일 오후 4시~6시30분
-현장 강의(2회)는 추후 공지

■장소
-서울 중구 성공회빌딩 본관2층 모임공간 ‘상연재’(지하철 시청역 3번 출구 도보 2분)

■수강료
-1인당 200만원(2인 이상 동시 수강시 각각 10% 할인)

■모집인원
-선착순 30명 이내

■수강신청: 아래 수강 신청하기 버튼을 누른 뒤 안내에 따라 신청하시면 됩니다
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■문의: (02)724-6382

■강의 커리큘럼