[땅집고] “정권이 바뀌길 기다리면 때는 늦습니다. 하루라도 빨리 조합을 설립하고 인허가 절차를 진행하는 것이 재건축에 성공하는 지름길입니다.”

국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’. 이 아파트 재건축을 진두지휘한 한형기 조합장은 강남 재건축 시장에서 스타로 불린다. 그는 통상 10년 이상 걸리는 재건축 사업을 단 4년 8개월 만에 초스피드로 마무리해 화제가 됐다. 국내 재건축 사상 최단 기간이다. ‘아크로리버파크’는 현재 30평대 시세가 36억원을 돌파했다. 평당 1억원이 넘는다. 한 조합장은 최근 정부 규제로 사업 추진이 꽉 막혀버린 강남권 재건축 아파트들로부터 “우리 조합장을 맡아달라”는 요청이 줄을 잇고 있다. 그는 최근 신반포 3차·경남아파트(래미안 원베일리) 조합원으로 활동하며 재건축 사업을 돕고 있다.

한 조합장은 최근 땅집고가 만드는 유튜브 콘텐츠 ‘땅집고 회의실’에 출연해 “강남 재건축 단지들이 분양가 상한제와 재건축초과이익환수제가 두려워 사업이 올스톱됐다”면서도 “사실은 큰 부담이 되지 않는다”고 주장해 눈길을 끌었다.

■ “분양가상한제와 초과이익환수제는 큰 부담 아니다”

그는 이렇게 설명했다. “분양가 상한제는 토지비와 건축비에 마진을 정해 결정된다. 이때 한국감정원이 토지비에 대한 감정평가를 진행한다. 그런데 최근 공시가격이 크게 올랐다. 분양가 상한제를 적용해도 이미 시세와 비슷하게 형성된 공시가격 덕분에 터무니없이 낮은 분양가가 산정되지는 않을 것이다.”

지난해 10월 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 일반분양(349가구)을 앞두고 분양가 상한제를 피하기 위해 일반분양분을 임대관리업체에 통매각하려고 했다가 막판에 철회했다. 결국 분양가 상한제를 선택했다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 지침을 적용받을 수 있었지만, 조합은 분양가 상한제가 더 낫다고 판단했다. 한 조합장은 “주택 시장에는 분양가 상한제를 적용하면 기존 HUG의 고분양가 심사보다 더 낮은 가격이 책정될 것이라는 예상이 팽배하지만 실제로 그렇지 않다”고 했다.

그는 “한국감정원이 토지비가 오른 부분에 대해 정상적으로 분양가에 반영한다면 재건축 사업이 가능할 만큼 분양가가 높아진다”고 했다.

그는 “HUG의 분양가 관리 제도를 적용하면 3.3㎡(1평)당 4890만원에 분양해야 하는데, 주변 시세를 감안하면 적어도 6000만원은 넘어야 했다”며 “‘래미안 원베일리’가 분양가 상한제를 적용받으면 최소 평당 5000만원 중반대에 분양가가 형성될 것이란 전망도 나온다”고 했다. 현재 신반포3차·경남아파트는 한국감정원에 택지 감정평가 적정성 검토를 진행하고 있으며, 이달 안에 토지비를 확정해 내년 1월 일반분양에 나선다는 계획이다.

한 조합장은 초과이익환수제 역시 조합에 부담이 적을 것이라고 예측했다. 초과이익환수제는 추진위원회 승인을 받는 시점의 아파트 공시가격과 준공 후 공시가격을 기준으로 산정하는데, 최근 공시가격이 크게 올랐기 때문이다. 한 조합장은 “사업개시 시점인 추진위 승인조차 받지 않은 단지라면, 이미 공시가격이 시세의 80~90%로 높아졌기 때문에 진행 속도에 따라 초과이익환수제가 걸림돌이 되지 않을 가능성이 높다”고 했다.

■ “조합원 2년 실거주 요건은 직격탄”

한 조합장은 최근 조합원이 2년 실거주해야 분양권을 준다는 2년 실거주 의무 규정이 강남권 재건축 아파트에는 직격탄이 될 수 있다고 평가했다. 강남권 아파트는 실거주보다 투자자 비중이 높기 때문이다. 2년 실거주 의무 대책이 발표되기 전인 올 상반기까지 대치동 은마아파트의 경우 전체 4424가구 중 약 60%는 세입자가 거주 중인 것으로 알려졌다.

한 조합장은 “실거주자가 많은 강북보다 강남 재건축 단지는 투자자가 많아 2년 거주의무는 재건축 추진에 큰 걸림돌이 될 수도 있다”며 “서둘러 사업을 진척시켜 연내 조합설립인가를 받는 것만이 규제를 피하는 최선”이라고 했다.

그는 공공재건축에 대해 “처음부터 잘못된 정책이었다”고 평가했다. 그는 “전체 물량의 25%를 임대 단지로 구성해야 한다는 점은 아파트를 고급스럽게 지으려는 강남권 단지에서는 애초부터 받아들이기 어려운 일”이라고 지적했다.

한 조합장은 임대주택이 아닌 다른 방법으로 기부채납 방식을 바꿔주는 등 공공재건축에도 인센티브가 있어야 한다고 했다. 한 조합장은 “예전에 아크로리버파크에선 전체 1612가구 중 85가구를 임대주택으로 지어 가구당 약 1억2000만원에 기부했다”며 “하지만 이 임대주택은 전세 6억5000만원대에 책정돼 임대주택 공급이란 본연의 목적을 달성한 것이 맞는지 의문이 들었다”고 했다. 이어 “용적률을 무조건 높이기보다 층수 규제를 풀어 50층, 60층도 짓게 하거나, 임대주택에 해당하는 돈을 현금으로 기부채납해 땅값이 저렴한 지역에 공공임대주택을 짓는 것이 더 낫다”고 말했다.