요즘 상업용 부동산 시장 최대 화두는 물류다. 온라인 상거래 확산과 코로나 팬데믹 여파로 물류부동산 수요는 폭증세다. 물류 부동산 개발에 뛰어드는 기업과 개인도 늘고 있다. 조선일보와 땅집고가 올해 첫 개설한 전문교육 과정인 ‘제 1기-물류 부동산 개발 실전과정’에도 수강생이 몰리며 수강 신청이 조기 마감됐다. ‘제2기-물류 부동산 개발 실전과정’은 2021년 1월 개설될 예정이며 사전 신청을 받는다. 땅집고는 물류 부동산 개발 교육 강좌에서 강사로 나설 멘토들의 노하우를 소개한다.

[물류 부동산 멘토에게 듣는다] ①박종일 메이트플러스 팀장 “남이천·서여주도 개발 유망”

“코로나19 사태로 고객 대문 앞까지 물건을 배달하는 시대가 도래했죠. 배송 목적지가 달라진 만큼 물류 개념이나 물류센터 투자 개발 방식도 완전히 바뀌었습니다.”

코로나19 사태로 촉발한 언택트 문화로 온라인에서 물건을 사고 파는 e커머스(전자상거래) 시장은 급팽창하고 있다. 올해 e커머스 시장 규모만 70조원에 육박한다. 온라인 상거래 확산으로 물건을 보관하고 뿌려주는 물류 부동산 시장도 빠른 속도로 커지고 있다.

이에 따라 국내 1위 부동산 자산관리 회사인 메이트플러스는 최근 전문인력 20여 명을 투입해 물류센터 개발·컨설팅 사업을 대폭 강화했다. 박종일 메이트플러스 팀장은 2004년부터 물류 시장에서 잔뼈가 굵은 전문가다. 지난 3년 간 샤넬, 쿠팡, 현대그린푸드 등 대형 물류센터 개발에 어김없이 이름을 올렸다. 박 팀장은 조선일보가 오는 26일 개설하는 ‘스마트 물류 부동산 개발 실전과정’에서 ‘물류센터 매입, 매각, 임대차 방안 및 전략’을 주제로 강의한다. 박 팀장에게 물류센터 개발 사업에 성공하기 위한 전략을 물었다.

Q. 요즘 물류 부동산 시장에 어떤 변화가 있나.
“예전에는 소비자가 백화점 같은 대형 매장을 직접 방문해 상품을 구입했다. 제조사들 입장에서 ‘물류’란 매장에 대량 완제품을 갖다주는 것을 의미했다. 유통사들은 상품을 받아주는 매장이 많이 모여 있는 곳, 즉 서울 주변이나 인구가 많은 지방 대도시 교통 거점에 자리잡고 물류센터를 운영했다. 그래서 물류센터는 우리나라 인구 50%가 집중한 서울과 수도권에 몰려 있었다.

하지만 언택트 문화가 확산하면서 배송의 최종 목적지가 ‘매장’에서 소비자 집 ‘대문 앞’으로 바뀌었다. 쿠팡과 같은 e커머스 회사들은 고객 한 명, 한 명에게 물품을 전달하기 위한 물류센터를 짓고 있다. 주로 도심지에 위치한 백화점 등에 대량 배송할 필요가 없어지는 대신 개별 고객 배송 위주로 바뀌면서 물류센터의 위치적 제약이 덜하다. 따라서 상대적으로 땅값이 저렴하고 도심 접근성이 다소 떨어지는 부지에도 우수한 물류센터가 들어설 수 있게 됐다.

물류센터 투자 방식도 달라졌다. 예전에는 투자자가 이미 우수한 임차인이 운영하고 있는 물류센터를 직접 사들이는 실물 투자가 많았다. 최근엔 우량 임차인과 임차 확약을 맺은 후 부지를 물색하는 이른바 선매입 투자, 좋은 땅을 먼저 확보해 놓고 임차인을 찾는 직접 투자도 늘었다. 실물 투자는 경쟁이 치열해 연 4% 정도 수익률을 거둘 수 있었다면, 선매입이나 직접 투자는 수익성이 더 높다.”

Q.물류 부동산 개발 수익성을 높이는 전략은.
“다른 부동산 개발처럼 입지 선정이 가장 중요하다. 직접 투자의 경우 경기도 남이천, 동이천, 서여주와 같은 수도권 외곽 지역이 유망하다. 각종 인프라를 잘 갖췄으면서 땅값이 3.3㎡(1평)당 50만~80만원 수준으로 낮기 때문이다.

도심 접근성을 아예 무시할 수는 없다. 적어도 대중교통, 도로망, 인력 풀은 갖춘 곳이어야 물류센터 운영이 가능하다. 부지 형태는 기본적으로 네모 반듯해야 공간 효율이 좋다. 땅의 형태가 원형·세모, 별표 모양인 경우 물류센터를 짓기 적절하지 않다.

모든 부동산 투자 상품이 그렇듯이 우량 임차인의 장기 계약을 유도하려면 설계부터 관리까지 꼼꼼히 신경써야 한다. 최근엔 물류센터에 우량 임차인을 유치하려는 경쟁이 치열하다. 더구나 물류센터는 임대료가 잘 오르지 않는 특성이 있다. 그래서 우량 임차인 장기 계약을 통해 오랜 기간 공실없이 운영하는 것이 핵심이다. 차별화된 설계도 중요하다. 특히 요즘 이슈가 되고 있는 택배 기사 근무 환경를 감안한 시설 설치나 운영이 중요하다. 명품 브랜드 샤넬이 임차한 경기도 한 물류센터의 경우 외관이 화려하고 고급 호텔처럼 1층 로비가 회전문이다. 카페테리아, 옥상 정원, 휴게 공간, 회의실 등을 갖춰 마치 오피스 같은 물류센터도 많다.”

Q.물류시장 전망은 어떤가.
“코로나19 사태는 언젠가 종식되겠지만, 코로나를 통해 발견한 편리한 점들이 함께 사라지지는 않을 것이다. 코로나 시대에 새로 형성된 배송 방식이 새로운 트렌드가 될 가능성이 높다. 예를 들면 소비자들이 오프라인 매장에서 구경하거나 물건을 사고, 배송을 물류센터가 담당하는 식이다.

물류시장은 사회 경제적인 변화에도 큰 영향을 받을 수 있다. 현재 정부가 추진하는 행정수도 이전이나 남북관계 개선 같은 이슈는 물류 시장엔 굉장한 호재다. 지역별 인구 구성비가 균형을 갖출 수 있기 때문에 또 다른 시장이 생겨날 수 있다. 지금까지 서울 중심으로 과도하게 집중된 물류센터를 전국 곳곳으로 진출하도록 할 수 있고, 새로운 인프라를 만들어 내는 것이 장기적인 관점에서 물류시장 발전을 결정하는 변수가 될 것이다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

[스마트 물류 부동산 개발 실전 과정]

■일정
-11월 26일~12월 22일 매주 화·목요일 오후 4시~6시30분
-현장 강의(2회)는 추후 공지

■장소
-서울 중구 성공회빌딩 본관2층 모임공간 ‘상연재’(지하철 시청역 3번 출구 도보 2분)

■수강료
-1인당 200만원(2인 이상 동시 수강시 각각 10% 할인)

■모집인원
-선착순 30명 이내

■수강신청: 아래 수강 신청하기 버튼을 누른 뒤 안내에 따라 신청하시면 됩니다
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■문의: (02)724-6382

■강의 커리큘럼

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