[땅집고 입주단지 분석] 서울 영등포구 영등포동7가 ‘포레나 영등포’

[땅집고] 이달 13일 서울 지하철 5호선 영등포시장역. 2번 출구로 나오자마자 왕복 6차로(영중로) 대로변에 자리잡은 고층 주상복합 단지가 보였다. 지난 10월 28일부터 입주를 시작한 ‘포레나 영등포’다. 단지 출입구에는 시공사인 한화건설이 내건 ‘포레나 영등포 입주를 축하드립니다’ 현수막이 큼지막하게 걸려있었다. 단지 주변 이면도로에는 대형 이삿짐 트럭이 곳곳에 주차돼 있었다. 지하 1층~지상 2층 상가는 대부분 공실이었다. 입주지정 기간은 오는 12월 24일까지다.

‘포레나 영등포’는 영등포7가 29-1 일대 영등포뉴타운 1-3구역을 재개발해서 지었다. 2017년 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’이란 이름으로 분양했다가 한화건설이 올해 새 아파트 브랜드 ‘포레나’를 런칭하면서 이름이 변경됐다. 지하 5층~지상 30층 규모 아파트 2개동(185가구)과 오피스텔 1개동(111실)으로 구성한다. 이날 만난 현지 공인중개사들은 “가구 수가 적은데서 오는 상품성 한계가 있긴 하지만, 지하철역과 바로 붙어있는 데다가 영등포동 일대에서 보기 드문 신축인만큼 주목할만한 단지”라고 했다.

■5호선 영등포시장역으로 바로 연결

‘포레나 영등포’의 강점은 지하철역 접근성이다. 지하 1층에 조성한 단지 내 상가가 5호선 영등포시장역 2번 출구와 곧장 이어지는 초역세권 단지다. 영등포뉴타운에서 입지가 가장 좋다는 평가를 받는다. 지하철을 이용하면 여의도역까지 4분, 광화문역까지 17분 걸리는 직주근접(職住近接) 입지다.

학교는 대로변 맞은편 영중초등학교를 배정받는다. 걸어서 3분쯤 걸린다. 중·고등학교는 비교적 멀리 다녀야 한다. 가장 가까운 곳이 버스로 15분 정도 걸리는 양화중학교와 당산중학교, 20분 이상 걸리는 영등포여고와 장훈고다.

■ 영등포동 일대 귀한 신축…편의시설 부족

‘포레나 영등포’는 영등포동에서 손꼽히는 신축 단지다. 올해 이 일대에서 입주 5년 이내 브랜드 아파트는 ‘포레나 영등포’를 포함해 단 2곳 뿐. 그만큼 영등포동 주택 시장에서 희소성 있다는 얘기다.

다만 아파트 185가구, 오피스텔 111실로 소규모여서 상품성에 한계가 있다는 지적이다. 아파트는 전용면적 기준으로 ▲59㎡ 79가구 ▲84㎡ 103가구, 오피스텔은 ▲18.3㎡ 72실 ▲19.3㎡ 33실 ▲32.82㎡ 6실 등이다. 가구수가 적은 만큼 커뮤니티 시설이 부족한 편이다. 어린이놀이터, 북카페, 경로당 정도만 있다. 새 아파트에 흔한 피트니스센터나 스크린골프장도 없다. 주차대수 역시 가구당 1.01대로 넉넉하진 않다.

59㎡A·B 주택형은 판상형 4베이, 84㎡는 타워형이다. 타워형 주상복합은 통풍이나 환기가 어렵다는 인식이 있다. 하지만 ‘포레나 영등포’는 거실 반대쪽 복도 끝에 창문을 내서 어느 정도 맞통풍이 가능하게 했다.

단지 내 상가는 129실로 적지 않다. ▲지하 1층 67실 ▲지상 1층 34실 ▲2층 28실 등이다. 가구수에 비해 점포 수가 너무 많고, 단지에서 걸어서 10분 이내에 ‘영등포 빅마켓', ‘타임스퀘어’ 등 대형 쇼핑몰이 있어 상가가 다 채워지려면 시간이 꽤 걸릴 것이란 전망도 나온다.

■바로 옆 ‘아크로타워 스퀘어’에 집값 밀려

최근 서울에선 새 아파트가 입주하면 해당 지역 대장주가 되면서, 집값도 동네 최고가를 찍는 현상이 빈번하다. 하지만 ‘포레나 영등포’는 바로 옆 대단지 ‘아크로타워 스퀘어(2017년 입주·1221가구)’에 밀리는 모습이다. 현재 온라인 부동산 중개사이트에 59㎡ 호가가 12억2500만~12억5000만원에 나와 있다. ‘아크로타워 스퀘어’의 같은 주택형이 지난 9월 13억3000만원에 실거래된 후 현재 호가가 13억~14억1000만원까지 올라있는 것과 비교하면 최대 1억8500만원 차이다.

그러나 분양가와 비교하면 2배 넘게 올랐다. 2017년 분양 당시 주택형별 분양가는 ▲59㎡ 5억5500만~6억1400만원 ▲84㎡ 6억9600만~7억6700만원이었다. 전세 시세도 59㎡가 7억~7억5000만원, 84㎡가 8억4000~9억2000만원으로 분양가를 넘어섰다.

땅집고 리얼터인 김준연 부동산중개법인 황금 대표는 “청약자 대부분이 영등포구 실거주자여서 실입주 비율이 절반을 넘는다. 현재 매매로 나온 매물이 거의 없다. 전월세 매물도 전체 가구수의 25% 정도로 적은 편이다”라고 했다. 그는 “근처 ‘아크로타워 스퀘어’는 20~40평대로 주택형이 많아 수요층도 다양한 반면 ‘포레나 영등포’는 젊은층 선호도가 높은데, 전세금이 너무 올라 거래가 활발하지는 않다”고 했다. 이 일대 주민들과 공인중개사들은 아직 영등포뉴타운 개발 여지가 있는 만큼 주거 환경은 더 개선될 가능성이 높고, 추후 서울 집값 조정기가 오더라도 어느 정도 가격 방어력을 갖출 것이라고 보고 있다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com