땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트]경기 의정부시 ‘의정부역푸르지오더센트럴’

서울 동북부 외곽 지역(노·도·강)의 급격한 집값·전세금 상승과 GTX 개통 호재로 뜨거워진 의정부에서 새 아파트를 분양한다. 오는 11일 1순위 청약을 받는 ‘의정부역푸르지오더센트럴’이다. 의정부역푸르지오더센트럴은 경기 의정부시 의정부동 394번지 일대 중앙3구역을 재건축하는 아파트다. 1·2단지로 나눠 지으며 1단지는 지하 3층 ~지상 최고 26층, 3개동, 330 가구, 2단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 6개동으로 596가구 규모다. 2개 단지를 합치면 총 926 가구 규모이며 이 중 207 가구를 일반분양한다(특별공급 101가구 포함). 전용 면적별로는 ▲49㎡ 5가구 ▲59㎡ 118가구 ▲72㎡ 37가구 ▲84㎡ 47가구 등 선호도 높은 중·소형 평수를 분양한다. 2023년 8월 입주할 예정이다.

‘의정부역푸르지오더센트럴’은GTX-C 노선의 정거장이 들어서는 의정부역 인근의 신축 아파트이면서 단지 근처에서 상업시설을 이용할 수 있다는 장점을 갖췄다. 단점은 GTX-C 노선이 완공되려면 최소 10년 이상 걸려 먼 훗날 얘기라는 점, 의정부역과의 거리가 제법 된다는 점이다. 초등학교가 단지에서 멀리 떨어져 있다는 점도 단점으로 꼽힌다.

■의정부역에서 1km 떨어져 있어…GTX-C노선 개통도 먼 얘기

분양 홈페이지에선 ‘1호선 의정부역·회룡역, 의정부경전철 발곡역 등 도시철도 이용이 편리하다’고 한다. 하지만, 확실한 역세권 아파트라고 보기는 애매한 입지다. 단지에서 1호선 의정부역까지 1km로 걸어서 15분 정도 걸리고, 1호선 회룡역까지 거리가 800m라 걸어서 11분 걸린다. 의정부까지 이어지는 서울 지하철 1호선이 회룡역을 거쳐 의정부역으로 이어지는데 단지가 딱 중간에 있다.

분양 회사가 이 아파트의 또 다른 강점으로 내세우는 GTX-C 노선 건설 계획이 실현 되려면 제법 시간이 걸린다는 것도 약점이다. GTX-C 노선은 1호선 덕정역~수원역을 잇는 노선이다. 개통하면 의정부역에서 서울 청량리역까지 10분 내로 도착하고, 삼성역까지도 16분이면 이동할 수 있다. 문제는 이 노선 건설 계획이 착공도 전에 틀어지고 있다는 것. 안양시·의왕시 등 각 지자체가 추가 정차역 요청을 하면서 원래 지난 9월까지 마무리할 계획이었던 기본계획수립 일정도 리고 있다. 정부는 “2021년 하반기 착공, 2027년 개통 계획”이라고 밝혔지만, 정부 발표를 그대로 믿어서는 안된다. 업계에선 “GTX-C 노선은 실제 개통까지 최소 10년 이상 기다려야 할 가능성이 높다”라는 말이 나온다.

서울로 향하는 도로망은 잘 갖춰진 편이다. 단지 인근에 3번 국도가 인접해 있어서 이를 통해 수도권제1순환고속도로, 호원IC, 의정부 IC 진입이 용이하다. 이 도로를 통해 서울 및 광역으로 이동할 수 있다. 동부간선도로로 강남출퇴근을 할 수도 있다. 하지만, 자가용을 이용해 출퇴근할 경우 차량 정체는 감수해야 하고, 강남권 출퇴근 시간은 1시반~2시간 정도 걸릴 전망이다.

주변의 상업시설은 풍부한 편이다. 단지에서 1.3km 거리에 신세계 백화점, 의정부로데오거리, 롯데마트, CGV가 있다. 인근에 통학할 수 있는 학교가 경의초, 청룡초, 발곡중이 있다. 다만, 초등학교는 단지에서 가깝다고 하기 어렵다. 경의초·청룡초 모두 단지에서 900m 정도 떨어져 있어 걸어서 16분 정도 걸린다.

■분양가 저렴하지는 않지만 시세차익 2억원 예상

이 단지의 3.3㎡당 분양가는 84㎡ 기준 1674만원이다. 의정부시 3.3㎡당 평균 시세 대비 690만원 높은 가격이며 의정부가 조정대상지역으로 지정된 후 지난 9월에 분양했던 인근 ‘의정부스카이자이’와 비슷한 수준(1662만원)이다. 주택형별 분양가는 ▲49㎡ 3억423만~3억1800만원 ▲59㎡ 3억4411만~3억9489만원 ▲72㎡ 4억2204만~4억8233만원 ▲84㎡ 4억8797만~5억5242만원이다. 모든 주택형 분양가가 9억원 미만이어서 중도금 대출이 50% 가능하다. 분양권 전매는 소유권이전등기일까지 제한된다.

청약 시장에선 ‘의정부푸르지오더센트럴’에 청약 당첨되면 84㎡ 기준으로 시세차익이 최소 2억원 이상 될 것으로 예상한다. 올 해 8월 근처 ‘의정부역센트럴자이앤위브캐슬’ 84㎡ 분양권이 7억217만원에 팔린 것과 비교한 금액이다.

■ 선호도 높은 층·구조는 조합원들 몫

주력 주택형은 59㎡다. ▲39㎡ 44가구 ▲49㎡ 98가구 ▲59㎡ 506가구 ▲72㎡ 140가구 ▲84㎡ 138가구 배정했다. 그런데 조합원 물량이 전체 가구 수의 70% 이상이라 일반 청약자들이 ‘로얄층 로얄동·로얄층’을 배정받기 힘들다. 전용 49㎡의 경우 일반분양 물량으로 풀리는 최고 층수가 7층이며 9개 동 중 최고층을 분양 받을 수 있는 동은 104동(33층) 한 곳 뿐이다.

주력 주택형인 전용 59㎡는 선호도 낮은 2베이 타워형이라는 점도 아쉽다. 전용 49㎡와 84㎡가 선호도 높은 3베이 판상형이지만 일반 분양분은 49㎡ 98가구 중 5가구, 84㎡ 138가구 중 47가구 뿐이다.

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■“가격은 상승세 예상, 그러나 청약 가점 높다면 다른 아파트를 노려라”

전문가들은 이 아파트가 입주 이후에도 가격 강세를 보일 가능성이 높다고 전망한다. 김학렬 스마트튜브연구소 소장은 “의정부역 근처 신축 아파트가 워낙 귀한데다 착공 시작한 GTX-A노선의 인근인 동탄2기신도시, 일산에 있는 중 10억원 돌파하지 않은 곳이 없다”며 “GTX-C 노선 착공하면 의정부역 인근 아파트도 비슷한 추세를 따라 가게 될 것”이라고 말했다.

그렇다고 해서 무조건 청약해야 할 필요는 없다. 이 아파트 뿐 아니라 요즘 수도권 웬만한 지역에서 분양하는 아파트는 정부 아파트 가격 통제 정책에 따라 모두 수억원의 시세 차익을 남길 수 있기 때문이다. 부동산업계 관계자들은 ‘의정부역푸르지오더센트럴’ 청약 결과가 지난 해 8월 분양한 ‘의정부역센트럴자이앤위브’보다는 경쟁률이 낮을 것으로 본다.

업계 관계자는 “의정부역센트럴자이앤위브를 분양할 당시에는 의정부가 비규제지역이었기 때문에 6개월만에 전매가 가능해서 경쟁률이 높았던 것”이라며 “지난 9월 의정부가 조정대상지역이 된 후 분양한 ‘의정부역 스카이자이’는 가점 14점 지원자도 당첨이 됐으니 청약가점 낮은 주택 수요자도 당첨 가능성이 있다”고 말했다. 이런 점을 고려하면 청약 가점이 낮아 다른 아파트 당첨 가능성이 낮다면 청약해 볼만하고, 가점이 높은 편이라면 구태여 의정부역푸르지오더센트럴를 청약하기 보다는 인기 지역의 다른 아파트를 노리는게 나을 수도 있다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com