최근 경매 열기가 뜨겁다. 각종 규제를 피하고 적은 돈으로 알짜 부동산을 살 수 있는 거의 유일한 재테크 수단이기 때문이다. 땅집고와 멀티캠퍼스는 20년 넘게 실전 경매에 잔뼈가 굵은 이영진 이웰에셋 대표와 손잡고 오는 11월 24일부터 국내 최초로 온·오프라인을 결합한 부동산 실전 경매 강좌를 개설한다. 강의에 앞서 이 대표로부터 실전 성공 사례를 총 8회에 걸쳐 미리 들어봤다.

[슬기로운 경매 생활] ① 다산신도시 옆 32평 아파트 3억1600만원에 낙찰

약 4년 전 경매로 경기도에서 아파트 구입 계획을 세운 A씨. 어느 날 경기도 남양주시 지금동(현재의 다산동) ‘지금동 동원베네스트’ 32평(건물 전용 84.95㎡·토지 51.15㎡)이 경매에 나온 것을 발견했다. 지금동 최북단에 있는 196가구짜리 소규모 단지였다.

먼저 A씨는 아파트 입지에 대해 알아보기로 했다. 단지에서 가장 가까운 지하철역은 마을버스로 20~25분 정도 걸리는 경의중앙선 도농역. 서울 지하철 7호선으로 환승할 수 있는 상봉역까지 13분, 1호선과 연결되는 청량리·회기역까지 20분 정도 걸렸다. 단지 남쪽 금교초·미금중 등 걸어서 10분 이내로 통학 가능한 학교도 보였다.

이 단지 입지가 맘에 든 A씨는 권리분석에 들어갔다. 말소기준권리인 우리은행의 근저당권 뒤로 가압류 3건, 압류 1건 등이 설정돼 있었지만 경매로 모두 소멸해 매수인이 인수할 권리는 없었다. 현장도 방문했다. 주택을 소유자가 점유하고 있어 세입자 명도가 필요없는 ‘깨끗한 물건’이었다.

경매 신청일인 2016년 10월 등록된 이 아파트 실거래가는 2억8800만원(1층). 경매 물건은 8층이어서 감정평가액이 3억3000만원으로, 조금 높았다. 하지만 한 차례 유찰돼 최저 입찰가가 감정가의 70%인 2억3100만원으로 낮아져 시세보다 5000만원 정도 저렴했다. 무엇보다 A씨는 단지 바로 북쪽에 3만2000여가구 다산신도시가 개발 중인 점에 주목, 신도시 입주가 완료하는 2018년이면 집값이 최소 4억원까지 오를 것이란 확신을 가지고 입찰해보기로 결심했다.

2017년 ‘지금동 동원베네스트’ 경매에는 총 14명이 응찰했다. 당시 경기도 아파트 경매 평균 응찰자 수가 6.6명이었던 것을 감안하면 인기가 상당했던 셈. 업계에선 “대부분 응찰자가 A씨처럼 단지 북쪽 다산신도시 개발 호재를 노린 것으로 보인다”라는 분석을 내놨다.

A씨는 3억1677만원을 써내, 차순위 응찰자(3억1360만원)와 단 317만원 차이로 낙찰받을 수 있었다. 지금처럼 대출 규제가 심하지 않았던 시기여서 낙찰가의 60% 정도는 대출로 자금을 마련했다. A씨는 낙찰대금을 납부한 뒤 주택을 점유하고 있던 소유자에게 소정의 이사비를 지급하는 조건으로 협의, 원만하게 명도를 마쳤다.

그동안 ‘지금동 동원베네스트’ 집값은 얼마나 올랐을까. 국토교통부에 가장 최근 등록된 실거래가는 올 10월 5억1400만원으로, 해당 주택형 역대 최고가를 찍었다. A씨가 낙찰받은 아파트를 이 금액에 매도한다고 가정하면 거의 2억원 정도 시세차익을 거두게 되는 것.

다산신도시 개발에 따라 이 아파트 행정구역은 2017년 말 지금동에서 다산동으로 변경됐다. 이영진 이웰에셋 대표는 “당초 지금동 최북단 변두리에 있던 단지였는데, 지금은 다산신도시와 생활권을 공유하는 입지가 됐다”면서 “응찰자 A씨가 개발 호재를 꼼꼼히 살핀 후 옥석을 잘 가려냈다는 점에서 성공적인 경매 사례”라고 했다.

이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 선착순 30명 모집하며, 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 문의는 1544-9001 /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com