땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 세종시 고운동 ‘세종 한림 풀에버’

올해에만 집값이 38.8% 오른 세종시. 전국 상승률 1위다. 이달 4일 세종시 고운동 1-1생활권 M8블록(1411번지 일대)에 ‘세종 한림 풀에버’가 1순위 청약을 받는다. 지난해 7월 이후 세종시에 1년 4개월 만에 나오는 일반 분양 물량이자, 여당인 더불어민주당이 ‘세종 천도론’을 주장한 뒤에 나오는 첫 분양이라 주택시장의 주목을 받고 있다. 그렇지 않아도 강세를 보이던 세종시 집값은 세종 천도론이 나온 이후 더 가파르게 올랐다. 이 아파트 단지는 지하 2층~지상19층, 9개동, 총 458 가구 규모다. 이 중 169가구를 일반 분양한다.

‘세종 한림 풀에버’의 분양가는 주변가 비교해 확실한 경쟁력을 갖추고 있다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 1132만 9000원으로, 단지가 들어서는 고운동 시세(1729만원)보다 35% 정도 저렴하다. 하지만 단점도 명확하다. 세종시의 핵심 교통망으로 꼽히는 BRT 정류장을 이용하기 불편하다. 세종시 편의시설이 몰려 있는 나성동과 떨어져 있다.

■세종시 변두리 입지…BRT 정류장·중심상업시설 모두 멀어

단지가 들어서는 고운동은 ‘세종시의 노도강(노원·도봉·강북)’이라고 불린다. 세종시 외곽에 있다고 해서 붙은 별명이다. 고운동이 세종시의 지역 핵심 지역은 아니다는 의미다. 도담동·새롬동·종촌동 등 다른 지역들에 비해 세종정부청사와 멀고, 3~4 km 떨어져 있는 주요 상권 나성동까지는 자동차를 타고 15분 정도 이동하거나 대중교통으로 30분 이상 가야 한다. 무엇보다 세종시의 핵심 교통 인프라로 꼽히는 BRT 정류장이 멀다는 점이 가장 불편할 것으로 예상된다. 가장 가까운 정류장까지는 걸어서 22분 정도 걷거나, 마을버스를 타고 10분 정도 이동해야 한다.

근처에 걸어서 통학할 수 있는 학교가 여럿 있다. 단지에서 횡단보도 하나만 건너면 으뜸유치원·으뜸초·고운고에 도착한다. 하지만 중학교는 좀 멀다. 가장 가까운 중학교가 약 800m 떨어져 있는 고운중으로, 15분 정도 걸어야 한다.

■평당 분양가 1132만원, 시세의 65%…차익 3억원 기대

입지 면에서는 여러 약점이 있지만, 가격이 최고 강점이다. ‘세종 한림 풀에버’는 분양가상한제를 적용받는 민영주택으로 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 1132만9000원. 고운동 아파트 평균 시세(1729만원)의 65%에 그친다. 단지 바로 옆에 있는 ‘중흥S클래스 에듀카운티(가락마을11단지)’가 평당 2224만원인 것과 비교하면 거의 반값 수준이다.

주택형별 분양가는 ▲103㎡ 4억2027만~4억5624만원 ▲106㎡ 4억6717만원 ▲108㎡ 4억7661만원 ▲114㎡ 4억6191만~5억64만원 ▲136㎡ 8억7875만원 등이다. 예비청약자들은 ‘세종 한림 풀에버’에 청약 당첨되면 107㎡ 기준으로 시세차익이 최소 3억원 이상 될 것으로 기대한다. 올해 9월 근처 ‘이지더원(가락마을10단지)’ 107㎡가 8억1200만원, ‘힐데스하임(가락마을2단지)’ 107㎡가 8억5500만원 등에 팔린 것과 비교한 금액이다.

단지를 85㎡ 이상 중대형으로만 구성하기 때문에 추첨제 물량이 50%다. 청약 가점이 낮은 수요자 입장에선 반가운 얘기다. 청약제도 개편으로 가점제가 확대하면서 최근 분양하는 단지들마다 청약가점이 만점에 가까운 청약자가 아니라면 당첨이 사실상 불가능한 상황이기 때문이다. 게다가 세종시 당해 지역 1년 이상 거주자(50%)뿐 아니라 기타 지역(50%)에서도 청약 가능하기 때문에, 경쟁률이 높을 것으로 예상한다. 다만 일반 분양 물량 자체가 적은 점은 아쉬운 부분이다. 총 458가구 중 35%(169가구)뿐이다. 재당첨 제한이 10년인 점도 주의해야 한다.

전문가들은 지난 1년 넘게 세종시에 신규 분양이 없었던 데다가, 이 지역 대기수요가 풍부한 점을 감안하면 ‘세종 한림 풀에버’ 청약 경쟁이 치열할 것으로 전망한다. 김학렬 스마트튜브연구소장은 “단지가 세종시 1생활권 중에서도 교통·편의시설 등과 멀어 당장의 생활 편의성은 아쉬울 수 있다”라면서도 “다만 현재 공사 중인 세종고속도로가 완성되면 IC가 가장 가까운 지역이 되기 때문에, 추후 집값이 현재 예상하는 금액보다 더 오를 여지가 있다”라고 말했다. 이어 그는 “다만 2~3달 뒤 1생활권보다 상대적으로 입지 선호도가 높은 6생활권에서도 새 아파트를 분양하기 때문에, 가점이 높다면 이곳 청약을 기다리는 것이 나을 것“이라고 말했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com