[땅집고] “자녀 두 명 이상을 계획하고 있나요. 그럼 3기 신도시 청약을 노리세요. 아니라면 자금이 되는 대로 당장 헌 아파트라도 사는 편이 낫습니다.”

유평창 평생자산관리연구소장은 땅집고가 만드는 유튜브 콘텐츠 ‘땅집고 회의실’에 출연해 “30대 수요자라면 3기 신도시 청약이 본격화하기 전 지금부터 전략을 확실히 세워야 한다”고 했다. 그는 무주택자의 내 집 마련 전략에 대해 ‘자녀 수’를 기준으로 현실적이고, 명확한 기준을 제시했다.

유 소장은 “자녀를 많이 낳을 계획이라면 무주택 신분을 유지하면서 최근 확대된 신혼부부·생애최초 같은 특별공급을 노리되, 최장 10년 이상 걸릴 수 있다는 것을 염두에 두라”고 했다. 결혼은 했어도 자녀 계획이 없다거나, 1명만 낳을 경우, 혹은 다른 이유로 청약 가점이 낮다면 지금이라도 이미 지어놓은 아파트(구축 아파트)를 사서 집값 변동에 따른 리스크를 줄이는 편이 낫다고 조언했다.

최근 전·월세 가격 급등의 최대 피해자인 30대 주택 수요자 사이에선 경기 하남 교산·남양주 왕숙 등 3기 신도시 청약이 최대 관심사다. 유 소장은 “신도시는 어느 곳을 선택해도 좋지만, 중요한 건 신도시 내에서의 입지”라고 했다. 그는 “동탄신도시가 GTX(광역급행철도)·트램 등 교통이 집중되는 동탄역 중심으로 가격이 올랐다”면서 “3기 신도시에서도 역세권 주변 가격은 더 높아질 것이고 외곽은 가격이 떨어질 것”이라고 했다.

청약 당첨 가능성을 조금이라도 높이는 방법은 없을까. 유 소장은 “동시 분양해서 당첨자 발표일이 같은 단지가 있으면 그 중 하나밖에 청약을 못하기 때문에 경쟁률이 떨어진다. 여러 주택형 중 인기 좋은 판상형(네모반듯한 평면)을 피하고 인기가 없는 것을 골라서 청약하는 것도 방법”이라고 했다.

인구가 감소하고, 주택 보급률이 이미 전국 평균 104%에 달하지만 주택은 계속 필요하다. 유 소장은 1인가구 증가에 따라 오피스텔 같은 소형 주택 상품이 유망하다고 했다. 그는 “5년 새 경기도 인구가 90만명 늘었는데, 세대는 70만 가구가 늘었다. 대부분이 1~2인 가구라는 소리”라며 “1인 가구가 사는 도심권 대로변 오피스텔은 수요가 계속 늘어난다”고 했다.

유 소장은 무주택 30대 수요자에게는 ‘입지 좋은 투룸 역세권 오피스텔을 전세끼고 사두고, 자기는 원룸에 세를 들어 사는 방법’을 추천했다. 오피스텔은 주거용으로 사용할 때는 양도소득세 계산 등에서 주택 수에 포함하지만, 청약할 경우 보유 주택 수에 포함하지 않아 무주택 자격으로 계속 청약에 도전할 수 있기 때문이다.

다만 오피스텔에 투자 시에는 주의할 점도 있다. 그는 “아파트의 경우 브랜드 대단지는 입지가 조금 떨어져도 웬만해선 실패가 없지만, 빌라나 오피스텔은 철저하게 입지를 최우선으로 평가해야 한다”고 했다. 오피스텔이 매매가격과 월세 수익률이 떨어지고 있긴 하지만, 강남 역세권 오피스텔 중에는 분양가 대비 2배 가까이 오른 경우도 있다고 했다. 그는 “거주는 직장이 가까운 다른 곳에 하더라도, 투자는 좋은 입지의 A급 물건을 골라서 사야 한다”고 했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com