[땅집고 입주단지 분석] 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 센트럴 푸르지오’

[땅집고] 이달 10일 찾은 서울 지하철 5호선 상일동역. 4번 출구로 나오자마자 왕복 4차로 고덕로를 낀 고층 주상복합 아파트가 보였다. 지난 9월 4일부터 입주를 시작한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’. 흰색·회색·녹색 위주로 외벽을 단장한 이 단지 출입구에 들어서자마자 시공사 대우건설이 내건 ‘고객님의 입주를 진심으로 축하합니다’ 현수막이 눈에 들어왔다. 단지 지하 1층~지상 2층에 조성한 134실 규모 상가 ‘메가스퀘어’는 아직 대부분 비어있었다. 점포마다 공인중개사무소에서 내건 ‘임대문의’, ‘○○입점 확정’ 안내문이 덕지덕지 붙어있었다. 입주지정 기간은 오는 11월 2일까지다.

‘고덕 센트럴 푸르지오’는 지하 5층~지상 최고 36 층 4개동에 아파트 656가구, 오피스텔 127실이다. ‘고덕 그라시움’, ‘고덕 아르테온’ 등 1000가구 이상 단지가 줄줄이 들어선 고덕동 일대에서 유일한 주상복합이다. 이날 만난 고덕동 일대 공인중개사들은 “주변 아파트에 비해 가구 수는 적지만 상일동역 바로 옆이고 대규모 상가도 끼고 있어 생활편의성 측면에서는 가장 뛰어나다”고 평가했다.

■5호선 상일동역 바로 옆…“학군도 양호”

‘고덕 센트럴 푸르지오’는 지하철 5호선 상일동역과 바로 붙은 이른바 초역세권 단지다. 4번 출구에서 가장 가까운 101동까지는 걸어서 1~2분이면 도착한다. 지하철을 타면 광화문역까지 환승 없이 40분 걸리며, 9호선 올림픽공원역·8호선 천호역·2호선 왕십리역 등 주요 환승역도 30분 내외로 도착한다.

다만 5호선 배차간격이 다른 노선보다 길어 불편하다는 불만도 나온다. 평일 오후 1~5시와 공휴일에는 배차간격이 최대 20~25분까지 길어진다. 상일동역을 포함하는 하남풍산행 본선과 마천행 지선이 강동역 선로를 번갈아 쓰는 탓이다. 실제 온라인 커뮤니티에는 “출퇴근 시간 콩나물은 기본이고, 배차 시간이 너무 길다. 이러니 사람들이 고덕이 서울이냐고 비꼰다”는 내용의 불만 섞인 글들이 종종 올라온다.

학군은 양호하다는 평가가 많다. 걸어서 10분 정도 걸리는 고덕초등학교를 비롯해 반경 2㎞ 안에 고덕중학교, 한영중학교, 한영고등학교, 한영외국어고등학교, 배재고등학교 등 학교가 여럿 있다. 고덕역과 명일역 일대 학원가도 차로 5~10분 안팎이면 닿는다.

■단지 규모 상대적으로 작아…30평대 주택형도 없어

‘고덕 센트럴 푸르지오’가 교통 편의성이나 학군 등 입지 면에서 딱히 뒤쳐지는 단지는 아니지만, 주변 대단지와 비교되는 바람에 상품성이 떨어져 보인다는 말도 나온다. 단지 주변이 ‘고덕그라시움(4932가구)’, ‘고덕아르테온(4066가구)’, ‘고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)’, ‘고덕센트럴아이파크(1745가구)’, ‘고덕아이파크(1142가구)’ 등 큼지막한 단지들로 둘러싸여 있기 때문이다. 이에 비해 ‘고덕 센트럴 푸르지오’는 총 656가구다. 대단지들과 비교하면 커뮤니티시설이 다소 부족하고 추후 집값 상승 여력도 덜할 수 있다는 것.

주택형은 전용 40㎡와 59㎡ 두 개 뿐이다. 최근 수요자들 사이에선 자녀가 한 명만 있어도 25평 아파트가 다소 좁게 느껴진다는 의견이 지배적인데, ‘고덕 센트럴 푸르지오’엔 30평대가 전혀 없다. 주력 주택형인 전용 59㎡는 가구 수가 가장 많은 게 A타입(280가구)이다. B타입과 함께 3베이 판상형으로 설계해 선호도가 가장 높다. 나머지 C·D는 타워형이다.

단지 지하 1층~지상 2층에는 총 134실 규모 ‘메가스퀘어’ 상가가 있다. 단지 규모에 비해 상가가 너무 많다보니 공실 해소가 가능할지 우려의 목소리도 나온다.

■“분양가 대비 2배 올라…대장주 되기는 힘들어”

최근 서울에선 신축 단지가 입주와 동시에 해당 지역에서 가장 비싼 아파트가 되는 일이 잦다. 하지만 ‘고덕 센트럴 푸르지오’의 경우 주변 대단지에 밀려 최고가 자리에는 못 올랐다. 현재 온라인 부동산 중개사이트에 전용 59㎡가 11억~14억원에 매물로 나와있다. ‘고덕 아르테온’ 15억5000만원, ‘고덕 그라시움’ 15억원 등인 것과 비교하면 4억5000만원 정도 낮다.

물론 이 호가도 분양가와 비교하면 2배 가까이 오른 것이다. 2017년 6월 분양 당시 주택형별 분양가는 ▲40㎡ 3억4300만~3억6300만원 ▲59㎡ 6억5200만~6억6800만원이었다. 전세 시세도 5억5000만~7억5000만원으로, 이미 분양가를 뛰어 넘었다.

고덕동 A공인중개사사무소 관계자는 “아무래도 고덕동 일대에서 ‘고덕 센트럴 푸르지오’가 집값 기준으로 대장주 자리에 오를 가능성은 없다”면서도 “규모만 작을 뿐 입지나 생활편의성 면에서는 뒤떨어지지 않아 집값이 상대적으로 저렴한 점이 오히려 매력적일 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com