[최광석의 법률톡톡] 부동산 공동 투자, 쉽게 생각했다간 피 본다

[궁금합니다]
최근 서울 한 지역에서 ‘부동산 갭투자 계모임’을 한 5명이 국세청에 덜미를 잡혀 화제가 됐다. 이 계모임 구성원들은 종잣돈 총 10억여원을 모은 뒤, 아파트와 분양권을 매입한 것으로 나타났다. 이때 무주택자 혹은 주택 보유수가 적은 제 3자 명의로 주택을 등기·거래해 양도소득세 중과를 피한 것이 문제가 됐다.

현행 부동산실명법은 특별한 경우가 아니라면 위 사례처럼 부동산에 공동투자할 때 투자자들 전부가 아닌 일부 명의로만 등기하는 ‘명의신탁행위’를 금지하고 있다. 쉽게 말해 실제로는 본인 소유의 주택이면서 탈세 등 목적으로 다른 사람의 이름으로 등기하면 불법이라는 얘기다.

그런데 공동투자할 경우 부동산실명법 위반 여부 외에 신경써야 할 점이 또 있다. 명의신탁자, 즉 실제 소유자를 어떻게 설정해야 하는지에 대한 문제다. 추후 법적 분쟁이 발생할 경우, 공동투자한 부동산이 투자자 개개인 명의로 등기한 ‘공유’상태인지, 조합체 결성 후 조합 명의로 등기한 ‘합유’상태인지에 따라 재판 결과가 확 달라질 수 있기 때문이다(대법원 2017다246180).

​[이렇게 해결하세요]
부동산 공동투자를 위해 모인 A·B·C·D씨. 이들 4명은 조합을 결성한 뒤 투자할 만한 땅을 찾아나선다. 추후 부동산을 개발해 발생하는 수익은 각자 투자한 지분만큼 나눠갖기로 했다. 그러던 중 2008년 광주광역시에 있는 7152㎡ 규모 임야를 발견, 12억5000만원에 매수했다. 이때 매매계약서를 A씨 이름으로 대표 작성하고, 소유권이전등기도 A씨 앞으로 마쳤다. 한마디로 조합체가 A씨에게 부동산을 명의신탁한 상황이 된 것.

그런데 어느날 B씨가 조합에서 탈퇴하면서 소유권 분쟁이 벌어졌다. 임야 매수 당시 B씨가 분담했던 금액은 3억1500만원으로, 토지 매매대금의 25% 수준이었다. B씨는 “나는 더 이상 조합원 신분이 아니니, 지불했던 분담금만큼의 임야 지분을 내 명의로 따로 등기해달라”고 주장했다. 하지만 나머지 조합원들은 “이미 조합재산으로 취득한 부동산이므로 지분을 넘겨줄 수는 없다”라고 맞섰다. 과연 법원은 누구의 손을 들어줄까.

결론부터 얘기하자면 B씨는 본인 지분만큼의 임야 소유권을 돌려받지 못했다. 대법원은 두 가지 법리를 들어 그 이유를 설명했다. 첫 번째는 B씨가 조합 측과 투자금 반환 등과 관련해 금전적인 계산을 마치기도 전에 조합에서 탈퇴해버렸기 때문이다. 민법에 따르면 공동으로 자금을 투자해 임야를 매수하고, 개발비용을 들여 발생하는 수익금을 분배하기로 하는 내용의 약정은 민법상 조합계약에 해당한다.

이때 조합 존속기간을 따로 정한 경우가 아니라면 조합원은 언제든지 탈퇴할 수 있는데, 조합원이 탈퇴할 경우 해당 조합원의 재산은 남은 조합원들에게 귀속된다. 따라서 관련 금액을 계산하기 전 조합에서 탈퇴해버린 B씨는 조합에게 소유권이전등기절차를 청구할 수 없다는 설명이다.

두 번째 이유는 해당 부동산이 명의신탁됐기 때문이다. 만약 조합이 부동산을 조합체 명의로 등기해 합유 상태였다면, 해당 부동산은 당연히 조합재산이다. 하지만 위 사례처럼 대표 조합원 1인 명의로만 소유권이전등기했다면 부동산을 명의신탁한 것이므로, 임야는 명의수탁자인 B씨에게 귀속된 것으로 본다(민법 제 271조 제1항). 이때 조합재산은 신탁한 부동산이 아니라 명의수탁자(B씨)에게 요구할 수 있는 소유권이전등기청구권 또는 매매대금만큼의 부당이득반환채권이 된다. 따라서 B씨가 조합측에게 임야 지분을 넘겨달라고 요구할 수 없는 것이다.

이처럼 부동산에 공동투자할 때 명의신탁자를 어떻게 선정하는지에 따라 재산 정리 과정에서 심각한 법적 분쟁을 겪을 수 있음을 명심해야 한다. 더불어 ‘동업은 되도록 피하는 것이 좋다’는 말처럼, 공동투자에 나섰던 투자자들의 초심이 마지막까지 계속된다는 보장이 없다는 점 또한 주의해야 한다. /글=최광석 lawtis 부동산전문변호사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com