[땅집고 입주단지 분석] 서울 마포구 공덕동 ‘공덕SK리더스뷰’

[땅집고] 지난달 26일 서울 지하철 5호선 공덕역. 2번 출구로 나오자마자 왕복 6차로 백범로를 끼고 있는 고층 주상복합 단지가 보였다. 지난 8월 31일부터 입주를 시작한 ‘공덕SK리더스뷰’다. 출입구에 시공사인 SK건설이 걸어둔 입주 축하 현수막이 걸려 있고, 동(棟)마다 대형 이삿짐 트럭이 2~3대씩 주차돼 있었다. 입주 지정기간은 오는 10월 19일까지다.

‘공덕SK리더스뷰’는 마포구 공덕동 아현뉴타운 내 마포로6구역을 재개발해서 지었다. 지하 5층~지상 최고 29층 5개동에 472가구다. 2017년 8·2 부동산 대책 발표 후 서울에서 처음 공급한 아파트여서 수요자 관심이 꽤 많았다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “새 아파트가 귀한 서울에서, 평지에 들어선 초역세권 단지라는 것만으로도 집값 상승은 보장되는 것 아니냐”라고 했다.

■서울에서 보기드문 ‘쿼드러플 역세권’ 단지

공덕역은 4개 지하철 노선(5호선·6호선·공항철도·경의중앙)이 지나는 교통 요지다. 서울역(1호선·4호선·공항철도·경의중앙), 왕십리역(2호선·5호선·분당선·경의중앙)과 함께 서울에서 노선 수가 가장 많은 역이다. ‘공덕SK리더스뷰’는 단지 출입구에서 공덕역이 걸어서 3~4분이면 닿는다. 지하철을 이용하면 광화문 업무지구까지 20분 내외로 도착 가능하다. 공덕동 일대 업무지구에 근무하는 수요자라면 걸어서 출퇴근이 가능하다.

주변 학교도 다양하다. 서울여중·숭문중·동도중·서울여고·숭문고·서울디자인고는 단지 출입구에서 걸어서 10분 정도 걸린다. 다만 초등학교는 조금 멀다. 걸어서 15분쯤 걸리는 용강초를 배정받는다.

사교육 환경은 점점 개선되고 있다. 공덕역에서 대흥역을 잇는 백범로 중심으로 유명 입시학원 분점이 속속 들어서고 있기 때문이다. 교육통계서비스에 따르면 2016년 이후 서울 25개 자치구 중 학원이 가장 많이 늘어난 지역은 ▲강남구(2078→2361, 283개) ▲동작구(248→471, 223개) ▲마포구(603→689, 86개) 순이다.

■ 단지 규모 작아…구조는 아파트와 비슷

‘공덕SK리더스뷰’는 왕복 6차로와 바로 붙어 있다. 그만큼 교통·편의시설 접근성은 좋은데 대로변에서 발생하는 소음이나 매연으로 불편을 겪을 수 있다는 점은 감안해야 한다.

단지 규모는 472가구로 크지 않다. 하지만 ‘공덕더샵(124가구)’, ‘공덕파크자이(288가구)’, ‘롯데캐슬프레지던트(114가구)’ 등 공덕역 일대에서 소위 랜드마크로 꼽히는 단지들이 모두 중소규모인 점을 감안하면, 가구 수가 적다고 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석도 나온다.

현지 공인중개사들은 “임대아파트를 빼면 실제 매매 가능한 집은 320가구 뿐이어서 실제 단지 규모는 더 작다고 봐야 한다”고 했다. 총 5개동(472가구) 중 32%인 2개동(임대 51가구·시프트 101가구, 총 152가구)이 임대아파트다. 아파트 부지가 백범로31길로 나뉘어 있는데, 이 중 동쪽에 있는 201~202동 전체가 임대동이다.

이 단지는 주상복합인데도 내부 구조는 아파트와 비슷하다. 84㎡(이하 전용면적) 중 가구 수가 가장 많은 A타입(172가구)의 경우 남서향 3베이다. 바로 옆 주상복합인 ‘공덕파크자이’ 84㎡C가 2베이에 그치는 것과 비교하면 환기·통풍 측면에서 더 유리하다.

중소규모 주상복합이어서 커뮤니티 시설은 최소한으로 조성했다. 피트니스센터와 샤워실, 작은 도서관, 어린이집, 경로당이 전부다.

■ 매매·전세 호가 모두 공덕동 최고…‘마래푸’보다 비싸다?

공덕SK리더스뷰 집값은 이미 공덕동 최고가 수준이다. 입주 후 국토교통부에 신고된 실거래는 아직 없다. 하지만 이 일대 30평대 아파트 기준으로 ‘공덕SK리더스뷰’ 84㎡ 매물 호가가 19억원으로 가장 비싸다. 공덕동 대장주로 꼽히는 ‘공덕파크자이’나 ‘공덕더샵’ 84㎡가 지난 6월 15억8000만~16억5000만원에 실거래된 후 현재 호가가 최고 17억~17억5000만원까지 올랐는데, 이보다 최고 2억원 높다. 2017년 8월 분양 당시 분양가는 3.3㎡(1평)당 2358만원, 주택형별로 ▲84㎡ 7억3410만~8억490만원 ▲97㎡ 8억1780만~8억8170만원 ▲115㎡ 9억6190만~10억1200만원이었다. 현재 호가가 분양가 대비 2배 넘게 오른 것.

84㎡ 전세금 호가는 층수에 따라 9억2000만~13억원 정도다. 맞은편 ‘공덕더샵’이 지난 8월 8억2000만원에 전세 계약 체결 후 현재 시세가 9억2000만원인데, 이보다 최대 3억8000만원 비싸다.

공덕동 A공인중개사사무소 관계자는 “아무래도 중소규모 주상복합이어서 인근 아현동이나 북아현동 일대 대단지 아파트들과 비교하면 상품성에 한계가 느껴질 수도 있다”면서 “약 4000가구로 강북 대장주로 꼽히는 ‘마포래미안푸르지오’ 84㎡ 호가가 15억5000만~19억원 정도인데, ‘공덕SK리더스뷰’ 호가가 이 단지 최고 호가와 맞먹는 수준이어서 수요자들 입장에서는 가격 거품이 심하다고 느낄 수도 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com