[GO부자에게 물어봐] 경매로 아파트 살 땐 ‘대위변제 가능성’ 조심해야

[Question.]
경매로 내집 마련에 나선 공무원 J(37)씨. 마음에 드는 아파트가 매물로 나와 권리분석에 들어갔다. 등기부를 보니 1순위 근저당권(3000만원), 2순위 근저당권(2억원), 3순위 압류, 4순위 경매개시결정 순이었다. 경매는 2순위 근저당권자가 신청했다. 매각물건명세서에는 1순위 근저당권이 설정된 이후 전입신고를 마친 임차인(보증금 2억5000만원)이 있었다. 기준권리는 1순위 근저당권이었다. 결론적으로 기준권리를 비롯해 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸하기 때문에, 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없는 셈.

권리분석상 별 문제가 없다고 판단한 J씨는 경매에 참여하기로 결심했다. 그런데 이 얘기를 들은 지인이 “1순위 근저당권이 소액일 경우, 임차인이 대출금을 ‘대위변제’하고 대항력을 주장할 수 있으니 조심하라”는 조언을 건넸다. J씨는 대위변제가 뭔지, 임차인이 어떻게 대항력을 주장할 수 있다는 건지 궁금해졌다.

[Answer.]

채무자의 빚을 대신 갚아주는 것을 대위변제라고 한다. 만약 변제할 정당한 이익이 있는 임차인이라면 당연히 대위변제로 채권자를 대위할 수 있다(민법 제481조 참조). 경매에서 1순위 근저당권이 경매로 소멸하면 전입신고를 마친 후순위 임차인도 대항력을 상실하게 된다. 경매 매수인의 소유권 취득은 대금을 납부하는 시점에 이뤄진다.

그런데 대금을 납부하기 전 선순위 근저당권이 대위변제를 통해 소멸할 경우, 임차인의 대항력은 여전히 남아있게 된다. 실제로 J씨를 포함해 경매에 참여하려는 많은 매수인들이 근저당권의 존재로 후순위임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받곤 한다. 하지만 채무자가 후순위임차권의 대항력을 유지할 목적으로 1순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하면 해당 근저당권은 소멸된다.

후순위임차인 또는 전세권자 등은 매수인이 대금을 납부하기 전까지 대위변제할 수 있다. 후순위임차인이 1순위 근저당권에 잡힌 대출금을 대위변제해 해당 근저당권을 소멸시켰다면 매수인의 부담이 늘어날 수 있다. 따라서 매수인은 대위변제에 대한 사실을 알았을 경우 빠르게 대응해야 할 필요가 있다. 대위변제 사실을 ①매각허가결정 전에 알았다면 매각불허가신청 ②대금납부하기 전에 알았다면 매각허가결정 취소신청 ③ 배당기일전에 알았다면 매각대금 반환청구 ④ 배당이 끝난 후에 알았다면 손해배상청구 또는 부당이득반환청구를 해서 손해를 방지해야 한다. 만약 채무자가 매수인에게 대항력 있는 임차권이 존속한다는 사실에 대해 아무런 고지를 하지 않아 매수인이 이런 사정을 알지 못한 채 대금을 납부했다면, 채무자는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다(대법원2002다70075 판결).

결론적으로 J씨 지인이 건넨 조언처럼, 경매로 나온 부동산에 잡혀있는 1순위 근저당권 대출금이 소액인 경우에는 후순위임차인이 대위변제하고 대항력을 행사할 수 있기 때문에 주의해야 한다. 하지만 1순위 근저당권자가 임의경매를 신청한 경우라면 해당 근저당권의 대출금이 소액이라도 걱정할 필요 없다. 이 때는 대위변제를 하게 되면 임의경매 자체가 취소되기 때문이다.