[땅집고] “분양권 피(웃돈)는 3000만원으로 실거래 신고하고, 1억원은 따로 현금 주셔야 합니다.”

이달 초 인천 서구 원당동 검단신도시 A아파트 분양권을 사려던 김모(42)씨는 공인중개사 B씨의 말을 듣고 깜짝 놀랐다. 실거래 신고는 분양가(3억9000만원)보다 3000만원 높은 4억2000만원으로 하되, 1억원은 추가로 매도자에게 현금을 줘야 거래가 가능하다는 것이다. 결국 실제 거래금액은 5억2000만원인데 신고금액을 낮추는 전형적인 다운계약을 제안했다. B씨는 “매도자가 양도소득세를 내야 하기 때문에 1억원은 현금으로 줘야 한다”고 설명했다. A 아파트는 작년 11월 전매 제한이 풀린 이후 현재 분양권 거래가 활발하다. 내년 7월 입주를 앞두고 있다.

정부가 최근 집값을 잡기 위해 분양권 단기 거래 등에 높은 양도세율을 적용하기로 하자, 수도권 일부 지역에서 이른바 다운계약이 다시 고개를 들고 있다. 다운계약은 실제 거래액보다 낮은 금액으로 실거래가를 신고해 양도세를 덜 내는 방식이다.

■ “양도세 적게 내자” 분양권 다운계약 늘어

인천 서구는 6·17 대책 발표 이전까지 규제 지역이 아니었다. 1~2년 단기 보유 분양권 거래에 대한 양도세가 기본 세율로 적용됐다. 하지만 6·17 대책에서 투기과열지구에 포함되면서 양도세 세율이 50%로 올랐다. 단순 계산으로 시세 차익의 절반 가까이를 세금으로 내야 하는 상황에 놓이게 된 것이다.

양도세 부담이 커지면서 세금을 줄이기 위한 편법으로 다운계약이 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 실제 검단신도시 A아파트는 전용 84㎡를 사려면 실제로는 분양가(3억9000만원)에 1억8000만원 정도 웃돈을 줘야 한다. 하지만 다운계약을 할 경우 5000만원 정도 낮은 5억2000만원이면 살 수 있다. 다만, 매수자는 실거래 신고를 4억2000만원으로 하고, 1억원은 현금으로 지불해야 하는 조건이 붙는다. 검단신도시 중개업소 관계자는 “다운계약을 하면 매도자는 양도세 부담이 줄고 매수자는 조금 싸게 사면서 취득세도 줄어들기 때문에 서로 좋은 것 아니냐”고 했다.

이 같은 다운계약 사례는 국토교통부 실거래가 시스템에서도 그대로 드러난다. A아파트는 지난 7월 같은 주택형이 4억4240만원(9층)에서 5억5240만원(17층)에 실거래 신고됐다. 지난 7월 한 달 간 실거래 신고된 분양권 가격과 실제 거래금액이 최대 1억2000만원 정도 차이나는 것이다. 검단신도시 중개업소 관계자는 “규제지역에 묶이면서 인천 서구 일대 분양권 거래는 다운계약이 암암리에 확산하고 있다”고 했다.

다운계약은 적발되면 매도인과 매수인, 공인중개사까지 무거운 처벌을 받는다. 매수인은 원래 내야 할 취득세 3배 이하 과태료, 매도인은 취득가액의 5% 이하 과태료를 포함해 탈세한 양도세도 모두 토해내야 한다. 탈세액의 40%에 달하는 신고불성실가산세는 별도다. 공인중개사도 3000만원 이하 과태료, 업무정지처분 등 행정처분을 받는다.

그런데도 다운 계약이 늘어나는 이유는 뭘까. 분양권 양도세 부담이 높아지고, 정부와 지자체의 단속마저 느슨해진 탓이다. 여경희 부동산114 리서치팀 연구원은 “6·17 대책으로 수도권이 대부분 규제지역에 포함된데다 청약 경쟁마저 갈수록 치열해 거래 가능한 분양권이 귀해지면서 매수자가 매도자의 다운계약 요구를 거절하기 어려워진 측면도 있다”고 했다.

■ 단기 보유 양도세율 최대 70% 적용…“다운계약 더 심해질 것”

전문가들은 분양권 양도세율 인상이 시행되는 내년 6월 이후에는 다운계약이 더 늘어날 가능성이 있다고 우려한다. 내년 6월 이후 양도분부터 1년 미만 보유한 주택과 분양권 양도세율은 최대 70%까지 올라간다.

유찬영 안세회계법인 세무사는 “양도세 중과 정책이 시행조차 되지 않은 상태에서 다운계약이 횡행한다면, 양도세 부담이 커지는 내년 6월 1일 이후에는 폐단이 더 심각해질 수 있다”며 “설사 다운계약이 적발되지 않더라도 매수자는 나중에 팔 때 오히려 양도세 부담이 높아질 확률이 높기 때문에 정상거래를 하는 것이 바람직하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자


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