[땅집고] 정부가 ‘8·4 주택공급 확대 방안’에서 발표한 공공 재건축·재개발이 실제 조합으로부터 호응을 얻지 못하고 있다. 정부는 서울과 수도권에 아파트 13만2000가구를 추가로 공급하겠다고 하면서 이 가운데 공공재건축과 공공재개발을 통해 각각 5만가구와 2만가구를 늘리겠다고 했다. 그러나 민간 참여가 없으면 정부 구상과 달리 실제 공급으로 이어지기는 어렵다는 지적이다.

공공재건축(공공참여형 고밀재건축)은 층고 제한을 기존 35층에서 50층까지 풀고 용적률도 최대 500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘리는 것이 핵심이다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관이 시행사로 참여해 재건축 사업의 속도와 투명성을 높이는 장점도 있다.

하지만 재건축 조합들은 늘어나는 용적률의 50∼70%를 공공주택 기부채납으로 환수당하고, 민간택지 분양가 상한제나 재건축 초과이익환수제와 같은 규제 완화 방안도 나오지 않아 참여할 유인이 없다는 반응이다. 서울 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 강남권 주요 재건축 추진 단지들은 실익이 없다며 공공재건축에 나서지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다.

비 강남권 재건축 단지들도 비슷하다. 2만7000여가구에 달하는 서울 양천구 목동신시가지 14개 단지 중 공공재건축에 관심을 보인 곳은 한 곳도 없다. 최신구 비강남연대 부대표(양천연대 공동대표)는 "공공재건축은 기부채납 비율이 과도해 수익성이 나지 않고 그나마 나오는 수익도 정부가 대부분 가져가는 구조"라고 했다.

강북 재건축 최대어로 불리는 서울 마포구 성산시영아파트(3710가구)도 공공재건축 참여 의사가 없다. 김아영 성산시영 재건축추진준비위원장은 "사업성이 전혀 나오지 않는 공공재건축 방식에는 아예 관심이 없다"면서 "조합원 분양 신청까지 빨라도 5∼6년이 걸릴 예정이어서 소유자들에게 4년 안에는 실거주하라고 안내하고 있다"고 전했다.

지난해 10월 예비안전진단에서 재건축 불가 판정을 받은 서울 노원구 월계시영아파트(미성·미륭·삼호3차, 3930가구)도 공공재건축에 매력을 느끼지 못하고 있다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "실현 가능성을 먼저 따지지도 않고 숫자 끼워 맞추기로 보여주기식 정책을 내놓은 꼴"이라고 비판했다.

정비해제구역까지 참여할 수 있도록 문턱을 낮춘 공공 재개발도 회의적인 반응이 더 많다. 정부와 서울시는 공공재개발 사업성을 높이기 위해 기부채납을 완화하는 방안을 검토 중이다. 현행 법상 정비사업으로 늘어난 용적률의 50∼70%를 기부채납하는데 일부 사업성이 좋지 못한 곳에는 이 비율이 20∼30%까지 낮아질 수 있을 전망이다.

재개발 조합의 저조한 참여가 예상된다는 지적이 잇따르자 서울시는 현재까지 15곳 이상이 관심을 가지고 참여 의사가 있다고 해명하기도 했다.

오는 9월 공공재개발 사업추진 검토지구가 선정될 예정인 가운데, SH공사가 지난달 30일 동작구 흑석2구역과 강북구 미아11구역 요청으로 주민 설명회를 개최했다. 서울시는 오는 13일 기존 재개발 사업지 대상으로, 14일에는 재개발 예정·해제구역 대상으로 각각 설명회를 열 계획이다. /한상혁 땅집고 기자