땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 서울 광진구 자양1구역 재건축하는 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’

서울 광진구에서 올해 첫 신규 아파트 분양 물량이 나온다. 오는 8월 11일 1순위 청약을 받는 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’다. 이 아파트는 자양동 263 일대 자양1구역을 재건축해 최고 35층 6개동 878가구로 짓는다. 이 중 422가구가 일반분양 물량으로 배정됐다. 2023년 7월 입주 예정이다.

현지 부동산 공인중개사들은 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’가 입주하면 지역 랜드마크 단지로 떠오를 것이라고 입을 모은다. 광진구는 노후 아파트 비율이 80%에 달할 만큼 새 아파트가 귀하다. 특히 한강변인 자양·구의동에선 준공 10년 넘은 아파트가 대부분이다. 다만 주의해야 할 점도 있다. 이 아파트 분양가가 주변 시세 대비 아주 저렴한 편은 아니고 학군 역시 서울에서는 ‘최악’ 수준으로 꼽힌다는 점이다.

■ 주변에 양꼬치거리, 학군도 떨어져 “애 키우기엔…”

분양회사 측은 이 아파트를 ‘2·7호선 더블역세권’이라고 홍보한다. 2호선 건대입구역과 7호선 뚝섬유원지역을 걸어서 갈 수 있다는 것. 하지만 실제로 지하철역까지는 걸어서 15분 안팎 걸린다. 다만 강남 이동은 나쁘지 않다. 차량으로 영동대교를 타면 곧바로 청담동이다.

이 아파트 주변은 낡은 다가구·다세대주택으로 둘러싸여 있다. 직선거리로 300m 떨어진 곳에 자양동 양꼬치 거리(중국음식문화거리)가 있다. 2016년 경찰이 ▲영등포구 대림동 ▲구로구 가리봉동 등에 이어 외국인 범죄예방 특별구역으로 지정한 곳이다. 일부 온라인 부동산 커뮤니티에선 “저녁이면 돌아다니기가 무섭겠다”는 말이 나온다.

최대 단점은 교육 환경이다. 경수초등학교, 경수중학교, 신양초등학교, 신양중학교 등에 배정받는데 특목고 진학률이나 학업성취도가 서울 평균을 밑돈다. 그나마 학교까지 최소 15분 이상 걸어야 해 통학 안전 문제를 걱정하는 예비청약자들이 많다.

■ 평당 2970만원에 분양…시세차익 1억~2억 기대

‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’ 3.3㎡(1평)당 분양가는 2970만원이다. 올 7월 말 기준 광진구(3267만원)나 자양동(3125만원) 시세와 비교하면 10% 정도 저렴하다. 지난해 근처에 분양한 ‘호반써밋광진’이나 ‘이편한세상광진그랜드파크(화양동)’ 분양가가 3300만원대였던 것과 비교해도 낮다. 하지만 최근 서울 아파트 분양가가 주변 시세 대비 30~40% 정도 저렴하게 책정되는 것과 비교하면, 이 단지 분양가는 ‘로또’로 불릴 만큼 파격적으로 싼 건 아니라는 말이 나온다.

주택형별 분양가는 ▲59㎡ 7억3300만~8억1100만원 ▲84㎡ 9억100만~10억7200만원 ▲101㎡ 10억5400만~11억2400만원이다. 84㎡ 이상 주택형은 분양가 9억원을 초과해 중도금 대출이 불가능해 자금 마련이 비교적 수월한 59㎡에 청약자들이 몰릴 것으로 예상한다.

시세차익은 어느 정도일까. 최근 5년 동안 자양동 입주 단지 중 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’와 비슷한 입지·규모·브랜드를 가진 신축 아파트가 없어 정확한 비교는 어렵다. 올 7월 기준 주변 아파트 84㎡ 실거래가를 보면 ‘한강우성(1993년 입주)’이 12억9500만원, ‘대명루첸(2009년 입주)’이 11억7000만원에 팔렸다. 이를 감안하면 시세차익은 대략 1억~2억원으로 예상된다. 다만 같은 기간 주상복합인 ‘테라팰리스건대2차(2019년 입주)’가 9억9000만원에 거래된 것과 비교하면 차익은 1억원 내외로 줄어든다.

■분양가 가장 싼 59㎡는 한강 조망 불가능?

이 아파트 온라인 모델하우스에선 ‘한강 특권’이라는 문구가 눈에 띈다. 한강변 아파트여서 집안에서 한강 조망이 가능하다는 것. 하지만 전체 6개동 중 59㎡로만 배정된 104동은 한강을 볼 수 없다. 나머지 동의 경우 10층 이상(101동은 2~3라인)이면 한강을 볼 수 있다. 그러나 주변 빌라촌이 정비사업을 완료하면 ‘한강뷰’는 사라질 수도 있다. 분양회사 관계자는 “주변 재건축·재개발 구역 중 아직 사업이 속도를 내고 있는 곳은 없다”고 했다.

주민 커뮤니티 시설은 우수하다는 평가다. 피트니스센터, 실내골프장, 독서실을 비롯해 50석 규모 다이닝 카페, 게스트룸, 스카이라운지 등이 들어선다.

이런 저런 단점에도 불구하고 서울시내 신축 아파트가 점점 귀해지고 있는 만큼 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’도 청약 수요가 몰릴 것으로 보인다. 지난해 근처에 분양한 ‘호반써밋자양’은 평균 청약경쟁률이 10.96대 1에 그쳤다. 자양동의 한 공인중개사는 “광진구에선 건국대 근처에 들어서는 오피스텔을 제외하면 신축 단지 공급이 거의 전무하다”면서 “새 아파트가 귀한 만큼 수요도 쏠릴 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자