[땅집고] 이른바 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 담은 주택임대차보호법이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결할 전망이다.

임대차 3법이 시행되면 세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 한번 계약을 연장할 수 있게 되고, 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 올리지 못한다. 임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.

- 임대차 3법은 언제 시행되나.

“당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.

하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.”

- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

“그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신 청구권과는 상관이 없다.

임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.”

- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

“기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.”

- 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

“가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.”

- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개수수료 물어줘야 하나.

“그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.”

- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.

“집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.”

- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.

“법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.”

- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.

“정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.”