[투자SOS-재개발 지역 분석] ①동대문구 ‘청량리 8구역’
높아만 가는 청약 문턱에 실망하던 A씨. 가지고 있는 여유 현금 5억원으로 각종 규제로 투자가 부쩍 어려워진 재건축 대신 강북의 재개발 구역에 투자하려는 중이다. 현재까지 A씨가 눈여겨보고 있는 곳은 교통망 개발 호재가 많은 동대문구 청량리 8구역이다. 땅집고는 청량리 8구역의 투자가치를 점검해 봤다.
재개발 구역, 그중에서도 관리처분 인가 이전의 초기 사업 구역은 사업 리스크가 크다. 반면, 사업이 제대로만 추진 된다면 상대적으로 낮은 투자금으로 제법 높은 수익률을 기대할 수도 있다. 아직 실물 거래가 가능하고 세입자에게 전세를 줄 수 있는 것도 장점이다. 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외되며 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세 대출 회수 대상이 아니다.
재개발이라고 해서 규제가 없는 것은 아니다. 2018년1월24일 이후 사업시행인가를 신청한 사업장은 관리처분인가 후 조합원 지위 양도가 되지 않는 구역들이 있어 유의해야 한다. 사업 기간이 끝없이 길어질 수 있다는 위험이 있고, 아예 사업이 무산되는 경우도 있을 수 있기 때문에 여유 자금으로 투자하는 것이 바람직하다.
서울 동대문구 청량리역 주변에 있는 ‘청량리8구역’은 향후 최고 24층, 576가구 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 2007년 11월 재개발 정비구역으로 지정 후 2018년 7월 11일 조합설립인가를 받았다. 조합원 수는 282명이다. 현재 계획상으로 조합은 연내 건축 심의를 거쳐 사업시행인가 신청을 하려고 한다. 8구역 조합 관계자는 “이곳은 제3종 일반주거지역으로 조합은 현재의 용적률 264%에서 법정 최고 한도 300% 까지 상향하는 방안을 모색하고 있다”며 “지금부터 6년 안에 입주하는 것을 목표로 한다”고 했다. 그러나 조합의 목표와 달리 사업 진행 속도는 주택시장의 상황이나 조합의 상황에 따라 다소 늦어질 가능성도 있다.
입지면에선 청량리 8구역은 청량리역 주변의 재개발 사업지 중에서도 경쟁력이 있다. 청량리역이 약 400m 거리로 주변 재개발구역 중에서도 역이 가장 가까운 편이다. 청량리역은 지하철 1호선, 경의중앙선, 분당선, 경춘선 등 4개 전철이 만난다. 수도권 광역급행철도(GTX-B·C)도 개통하면 청량리역을 지날 전망이다. 사업지구에서 800m 가량 떨어진 6호선 고려대역에는 동북선 경전철 사업도 추진 중이다. 모든 전철이 개통하면 8구역 주변에 전철·철도 8개 역이 주변 지역을 지나간다. 모든 철도망을 걸어서 이용할 수 있는 것은 아니지만, 사업지의 가치를 높이는 확실한 요인이 될 전망이다.
그러나 청량리역 주변이 개발된다고 하더라도 서울 도심으로 이어지는 도로 교통은 불편하다. 주변 지역 자체가 강북의 오래된 주택가여서 주변 환경도 열악한 편이다. 개발이 된다고 하더라도 부촌(富村)으로 갑자기 위상이 높아지거나, 학군 경쟁력이 있는 지역으로 변신하는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다.
작년까지 이곳 주변에서 ‘롯데캐슬 스카이 L65(청량리 4구역)’, ‘청량리역 한양수자인192(동부청과시장 도시정비사업)’, ‘청량리역 해링턴플레이스’가 분양했고 청량리6·7구역, 제기 1·4·6구역 등에서 재정비 사업을 활발하게 추진하고 있다. 인근 공인중개사무소에서는 “이 구역의 빌라 매물이 최소 6억원부터 7억원대에 거래됐으며, 현재는 매물이 매우 드물다”고 했다. 실례로 대지면적 22평 정도 되는 단독주택이 7억1000만원에 매물로 나와있다. 전세 보증금은 1억원이었다. 지역 중개사무소에선 “이 지역 주택 지분은 대부분 대지 지분 면적인 큰 편이어서 지분이 15평 안팎이 되면 안정적으로 30평대 아파트를 받을 수 있을 것으로 본다”고 말했다.
22평 정도 되는 주택의 경우 대출이 2억원 안팎, 전세금은 1억원 안팎이어서 실투자금은 6억원 안팎이다. 지역 중개사무소에선 매매가 6~7억원짜리 빌라 사서, 새 아파트를 받으려면 추가 분담금으로 2억~3억원 정도가 필요할 것으로 보고 있다. 인근의 ‘동대문 롯데캐슬 노블레스’(2018년 입주)의 84㎡가 12억9000만원에 실거래된 점을 고려하면 총 9억~10억원을 투자해 2억~3억원의 차익을 기대할 수 있다. 금융 비용은 별도로 계산해야 한다.
정비 업계에서는 청량리 8구역의 입지는 강북에서는 확실한 경쟁력이 있다고 보고 있다. 다만 재개발 사업은 관리처분인가 후 조합원 지위양도가 불가능하고 향후 정부의 규제가 개입할 수 있는 점 등에 유의해 투자해야 한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “청량리8구역은 청량리 역세권 구역 중 입지가 가장 우수한 곳으로 초기 투자금이 다소 높게 형성됐다”며 “아직 조합설립인가 단계로 완공까지는 많은 변수가 남아있는데, 특히 정부가 거주요건 등의 규제를 재개발 사업에도 가할 수 있단 점도 염두에 둬야한다”고 말했다./김리영 땅집고 기자