[땅집고] 서울 여의도 새 랜드마크로 거듭날 오피스 빌딩 ‘파크원’이 이달 말 준공을 앞두고 대규모 공실 위기에 놓였다.

22일 부동산업계에 따르면 ‘파크원’의 타워 A동의 책임 임대차 계약을 맺은 포스코건설이 올해 초부터 임차인 유치에 나섰으나 대부분이 임차인을 찾지 못한 상태다. 포스코건설 측은 “입주 의향 의사가 있는 업체와 협의 중인 단계”라고 밝혔지만, 임대료나 임대 조건에서 합의점을 찾지 못하고 있어 건물 대부분이 공실 상태로 준공을 맞을 가능성이 높다.

여의도 파크원 빌딩(333m)은 잠실 롯데월드타워(555m)와 부산 엘시티더샵(411m)에 이어 국내에서 세 번째로 높은 건물로 여의도 최고 높이 마천루다. 하지만 코로나19사태가 장기화되고 여의도에 신축 오피스 공급 물량이 많아 임차수요 확보에 어려움을 겪고 있다.

파크원 시공사 포스코건설은 타워A동(지하 7층~지상 69층)의 전체 연면적 21만3580㎡ 중 16만5000㎡를 ‘책임 임대차’ 조건으로 계약했다. 파크원 시행사인 Y22 프로젝트 금융투자로부터 공사비 전액인 1조1940억원을 지급받는 조건으로 준공 시점에 임차인을 확보하지 못하면 2023년 8월까지 3년 동안 임대료를 책임진다는 내용의 계약이다.

포스코건설이 임차인 모집에 실패할 경우 매달 수십억원의 임대료 지출이 불가피하다. 타워A동의 월 임대료는 1평(3.3㎡) 당 8만원이다. 포스코건설이 책임지는 면적의 월 임대료는 40억원으로 3년간 1440억원에 달한다. 이는 지난해 포스코건설의 영업이익 2475억원의 절반이 넘는 금액이다. 현재까지 포스코건설이 타워A에서 임대차계약을 맺은 건은 한 건도 없는 것으로 알려졌다.

여의도 파크원은 타워A동(69층)과 B동(53층) 등 오피스타워 2개동과 페어몬트 호텔(326실 내외·31층), 현대백화점(8층) 등 4개동으로 구성된다. 이 중 페어몬트 호텔과 현대백화점은 내년 상반기 입주할 예정이고, B동의 경우 NH투자증권이9500억원에 매입해 NH투자증권 본사가 들어설 예정이다.

타워A는 타워B보다 연면적이 5만1737㎡(1만5677평) 넓은데다 임대료가 30% 이상 비싸게 책정돼 임차인 찾기가 쉽지 않은 상황이다. 공실 해소가 시급한 포스코건설은 임대료를 인하하는 방안까지도 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 입주를 희망하는 기업들은 포스코 보장기간(3년)이 끝난 이후 새로운 건물주와 협상할 경우 임대료가 대폭 상승할 수도 있다는 점을 우려하고 있다.

공실을 해소하지 못한 원인으로 임대기간도 꼽힌다. 포스코가 임대기간을 3년으로 못 박은 반면 입주 희망업체들은 5~10년 이상 장기 임차 보장을 요구하고 있다. 업계에서는 파크원 입주 기업으로 여의도 증권사·금융기관들을 잠재 고객으로 예상한다. 후보군에 오른 기업들은 고가(高價)의 인테리어와 서버 등 장비 이전 비용 등을 고려해 보통 장기임차를 선호하는 편이다.

올 하반기에 여의도에서 신축 오피스 빌딩의 사무실 공급량이 많다는 것도 부담이다. 여의도 KB국민은행 통합사옥(6만7683㎡)과 우체국빌딩(6만8431㎡) 등이 준공을 앞두고 있으며, 사학연금회관도 이르면 올해 안에 14만2145㎡ 규모로 재건축을 마칠 것으로 예상된다.

일각에서는 포스코건설이 임차인으로 들어올 것이라는 이야기도 나온다. 하지만 인천 송도 국제신도시에있는 본사 계약기간이 남아 있어 2022년까지 이전이 어렵다. 일부 영업 인력이 파크원에 입주하거나 포스코인터내셔널 등 계열사가 입주할 수도 있다는 설도 돌지만 현실 가능성은 낮다. 포스코건설 관계자는 “계열사 이전 등은 검토한 바 없다”고 말했다.

전문가들은 파크원 타워A의 준공 초기에 상당한 규모의 공실이 발생할 가능성이 높은 상황으로 보고 있다. 부동산업계 관계자는 “2012년 준공한 여의도 IFC도 공실을 해소하는데 5년 이상 걸렸다”며 “현재의 공실 문제를 해결하기 위해 3년 후 임대료를 현실적인 수준으로 조정하는 등의 임대료 정책에 변화가 필요하다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자