[땅집고] 이번 7·10 대책으로 다주택자가 내야 하는 종합부동산세가 크게 오를 전망이다. 또 1주택자여도 보유기간이 1년 미만인 경우 양도소득세가 상승한다. 예컨대 시가가 총 43억원인 3주택을 보유한 다주택자가 내야 하는 종부세는 4200만원에서 1억800만원으로 6600만원 상승한다. 또 5억원의 양도차익이 발생한 주택의 경우 1주택자가 1년 미만으로 보유했다면 양도소득세가 1억9900만원에서 3억4800만원으로 총1억5000만원 오른다.

하지만 정부는 이번 대책이 다주택자와 단기 투기 거래자를 겨냥한 것으로 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자의 세 부담에는 큰 영향이 없다는 입장이다. 다음은 7·10 대책 발표 후 제기된 문제점에 대해 기획재정부와 국토교통부가 답변한 내용이다.

- 이번 종부세 인상이 3주택자에겐 어떤 영향을 미치나.

올해 기준 공시가격이 15억원인 서울 A아파트, 13억원인 대구 B아파트, 8억7000만원인 부산 C아파트를 가진 3주택자를 가정해 보자. 3곳 주택의 올해 공시가격 합계는 36억7000만원으로 종부세 4179만원을 낸다. 조정대상지역 2주택 혹은 3주택이상인 경우 내년에 종부세가 1억754만원으로 오른다. 서울에 공시가격 15억원과 13억원짜리 집 두 채를 가진 2주택자의 종부세는 2650만원에서 6856만원으로 4206만원 상승한다.

- 1주택자에게 어떤 영향을 미치나.

오랜 기간 1주택을 보유했거나 고령자인 경우 이번 종부세 인상에 따른 효과가 크지 않다. 현재 공시가격 31억원인 서울 주택 1채를 3년간 보유한 A씨(58)의 경우 올해 종부세는 1892만원이지만 내년에는 2940만원으로 1048만원 오른다. 세율 인상과 공시가격 상승 등을 반영한 결과다. 이에 비해 현재 공시가격 31억원인 서울 주택을 10년간 보유한 1가구 1주택자 B씨(65세)가 내야 할 종부세는 같은 기간 756만원에서 882만원으로 126만원 상승한다. B씨가 고령자이고 장기보유자이기 때문에 오름폭이 상대적으로 작다.

공시가격 30억원 이상 주택은 지난해 기준 전체 주택의 0.01% 수준이다. 1주택 종부세 과세 대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%다.

- 보유세 부담을 높이는 상황에서 거래세도 강화해 '퇴로'를 차단하는 문제가 있다는 지적이 나온다.

이번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기 수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한 불가피한 조치다. 이를 위해 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상했다. 다만 양도소득세율 인상은 내년 6월 1일 이후(2021년 종부세 과세 기준일) 양도하는 주택부터 적용하며, 그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대한다.

- 이번 단기보유 주택 양도세율 인상, 1주택자 거주요건 추가로 1주택자의 세 부담도 증가했다.

정부는 투기수요 근절·실수요자 보호 원칙에 따라 실수요 1주택자의 세 부담은 영향이 없게 제도를 설계했다. 이번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세 부담을 인상해 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세 부담에는 영향이 없다. 예컨대 취득가액 15억원, 양도가액 20억원으로 5억원의 양도차익이 발생한 주택의 경우 1주택자가 1년 미만으로 보유했다면 양도세가 1억9900만원에서 3억4825만원으로 1억4925만원 오르고, 1년 이상~2년 미만으로 보유한 경우 현행 제도에서 1억7360만원이던 양도세가 2억9850만원으로 1억2490만원 오른다. 그러나 3년 보유한 경우 양도세는 5907만원으로 세 부담 변동이 없다.

12·16 대책에서 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한 것 역시 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세 부담에는 영향이 없다. 다만 거주기간이 짧을수록 세 부담 증가가 커진다. 예컨대 10억원에 취득하고 양도가액이 20억원인 경우 10년 보유·거주한 A씨는 양도세가 2273만원으로 세 부담 변동이 없지만, 10년 보유·2년 거주(8년은 임대)한 B씨는 2273만원에서 8833만원으로 세 부담이 6560만원 상승한다.

- 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택한다면

7·10 부동산 대책에 따라 양도세 최고세율은 72%까지 높아졌지만, 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로 증여세 부담이 더 크다. 시가 20억원에 양도차익이 8억원인 주택을 증여할 때 증여세는 6억4000만원이나 양도세는 3억원(일반지역)~5억5000만원(조정대상지역 3주택 이상)이다. 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려가 크지 않다.

- 종부세 인상으로 전세금이 폭등할 것이란 우려가 많다.

종부세 인상 효과는 규제지역 중 고가주택을 소유한 일부 계층에서만 발생한다. 세 부담이 늘어나더라도 전체적인 전셋값 상승으로 연결될 가능성은 작으며, 전세 시장은 안정세를 유지할 전망이다. 올해 하반기 수도권 아파트 입주 물량은 약 11만 가구로 예년 대비 17% 많다.

- 향후 주택 공급 계획은.

서울 시내 주택공급을 늘리기 위해 운영해온 국토부·서울시 간 주택공급 협의체를 실무기획단 내 협의체로 연결해 이번 주부터 본격적으로 논의한다. 도심 고밀 개발을 하고 유휴부지를 확보하는 등 성과를 도출하고 진행 상황을 신속히 알리겠다. /김리영 땅집고 기자