땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 서울 길음동 ‘롯데캐슬 트윈골드’ 15일 1순위 청약

롯데건설이 서울시 성북구 길음동에서 ‘길음역 롯데캐슬 트윈골드’를 분양한다. 길음뉴타운과 붙은 길음역세권구역을 재개발하는 아파트다. 오는 7월 14일 특별공급에 이어 15일 1순위 청약을 받는다. 지하 5층~지상 35층 2개동에 395가구인 주상복합 아파트다. 특별공급 95가구를 포함해 218가구를 일반 분양한다. 일반 분양하는 주택형은 ▲ 59㎡A(이하 전용면적) 38가구 ▲ 59㎡B 104가구 ▲59㎡C 57가구 ▲84㎡ 19가구로 모두 중소형이다.

이 아파트는 단지 규모가 작다. 하지만 지하철 4호선 길음역과 붙은 이른바 초역세권이어서 실수요자 관심이 높다. 앞으로 경전철 강북횡단선이 놓이면 트리플 역세권이 될 수 있다. 백화점 등 각종 편의시설도 인근에 몰려 있다.

대지가 좁은 곳에 고층으로 올라가는 주상복합이어서 답답함을 느낄 수 있고, 커뮤니티시설이 많지 않은 단점으로 지적된다. 단지 앞 내부순환도로 교통 정체가 극심한 것도 고려해야 한다.

■ “84㎡ 8억3600만원, 시세차익 5억 이상 기대”

‘롯데캐슬 트윈골드’의 분양가는 59㎡가 6억1600만원, 84㎡가 8억3600만원이다. 길음뉴타운 대표 단지로 작년 2월 입주한 ‘래미안길음센터피스’ 실거래는 59㎡가 10억원(올 4월·10층), 84㎡는 14억원(올 6월·25층)이었다. 입지만 놓고 보면 이 아파트들보다 크게 뒤지지 않는다는 점에서 59㎡는 시세 대비 최대 약 4억원, 84㎡는 5억원 정도 저렴하다는 평가다.

■ 단지 앞 도로 정체 극심…커뮤니티시설 많지 않아

‘롯데캐슬 트윈골드’는 지하철 교통이 돋보인다. 지하철 4호선 길음역은 단지에서 곧장 이어진다. 길음역에서 서울역까지 약 17분 걸린다. 이용 가능한 전철은 더 늘어날 전망이다. 길음역에는 강북횡단선 경전철(목동~청량리)이, 단지에서 500m 떨어진 곳에는 동북선 경전철(왕십리~상계)이 각각 놓일 예정이다.

학교와 편의시설도 나쁘지 않다. 걸어서 5분이면 현대백화점, 버스로 한 정거장 거리에 롯데백화점, 홈플러스 등이 있다. 우수 학군으로 꼽히는 영훈초·중·고교, 대일외고, 계성고 등이 단지에서 걸어서 15분쯤 걸린다. 미아초, 숭곡중, 서울도시과학기술고 등도 걸어서 갈 수 있다.

하지만 도로는 사정이 다르다. 도심 출퇴근길 정체가 극심하다. 강북에서 광화문·시청 방면으로 이동하는 차량이 단지 앞 도로인 내부순환로에 한꺼번에 몰려드는 탓이다. 출퇴근시간 차량을 이용하면 도심까지 40여분은 예상해야 한다.

전반적으로 공간 효율이 떨어지는 것도 흠이다. 대지면적(1만3449㎡)이 작은데다 그나마 세모 형태여서 땅 활용도가 떨어진다. 외부 조경 시설이나 녹지 면적은 대단지 아파트와 비교하기 어렵다. 커뮤니티시설도 피트니스센터, 경로당, 어린이집, 작은도서관 등 그야말로 기본만 갖췄다. 지하철역과 연결된 주상복합이어서 외부인 출입이 잦은 점도 고려해야 한다.

건물을 압축적으로 설계한 탓에 주택 내부구조는 집안이 좁아보이는 타워형이 많다. 특히 84㎡의 경우 침실이 사선으로 꺾여 맞통풍이 불가능하고 답답한 느낌이 들 수 있다.

■ “청약 커트라인 60점대 예상…30대는 당첨 어려울 것”

이 단지는 전 주택형이 분양가 9억원 이하, 85㎡ 이하여서 100% 가점제로 당첨자를 가린다. 작년 분양한 ‘롯데캐슬 클라시아’ 59㎡는 최저 가점이 57점, 평균 60점대 중반이었다. 84㎡는 최저 가점이 54점, 평균 60점대 후반이었다. 57점이 나오려면 무주택 기간은 7~8년 이상(16점), 부양가족 4명(25점), 청약통장 가입기간은 만점에 가까운 14~15년(16점)에 달한 세대주여야 한다.

이 단지는 일반 분양 가구 수가 ‘롯데캐슬 클라시아(637가구)’의 3분의1 수준으로 적은데다 현재 청약 시장 경쟁이 치열한만큼 청약 가점 커트라인이 더 높아질 전망이다. 직방에 따르면 올 들어 지난달까지 서울의 청약 당첨 평균 최저 가점은 58.7점으로 지난해(51.8점)보다 6.9점 높다. 업계에서는 당첨되려면 60~70점대 가점이 필요할 것으로 본다. 김병기 리얼하우스 분양팀장은 “자녀, 부모님을 포함한 부양가족이 5명 이상, 무주택 기간은 7~10년 이상, 청약통장 가입기간은 15년 이상인 세대주여야 당첨권에 들 수 있어 40대 이상 청약자가 유리하다”며 “자녀가 많지 않거나 30대라면 특별공급에 도전하는 것이 낫다”고 했다.

최근 투기과열지구인 서울은 주택담보대출비율(LTV)이 40%까지만 적용된다. 전 주택형이 분양가 9억원 이하여서 중도금 대출을 받을 수는 있지만 59㎡ 기준으로 약 3억6000만원, 84㎡ 기준 약 5억원은 현금으로 쥐고 있어야 한다. 당첨자는 주택담보대출을 받을 경우 6개월 안에 입주해야 한다.