[땅집고] “임대사업자로 등록하면 혜택 많이 준다면서요. 정부 말만 믿고 8년 장기임대주택 등록했는데 재건축 단지여서 세입자 내보내고 2년 들어가 살아야 하네요.”

지난 6·17 부동산 대책 발표 이후 주택 임대사업자들이 거세게 반발하고 있다. 정부가 2017년 임대사업자로 등록하면 재산세·​양도소득세 등 세금과 건강보험료 등에서 큰 인센티브를 주겠다고 발표해 놓고, 사실상 이번 대책까지 3년 여에 걸쳐 임대사업자들에게 주어진 다양한 혜택을 계속 빼앗아갔기 때문이다. 이번 대책에서는 대출 전면 금지, 재건축 단지 거주 의무기간 부여 등 초강수 대책을 대거 포함했다. 시장에서는 앞으로 임대주택 등록이 급감하면서 정부가 의도했던 임대시장 안정이란 정책 효과마저도 퇴색할 것으로 전망한다.

■ 종부세·양도세 혜택 준다더니…다 사라져

임대사업자는 1가구 이상 민간임대주택을 취득해 임대사업 목적으로 등록한 사람을 말한다. 이번 정부가 집권할 때 다주택자에게 임대주택으로 등록하면 취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 등에서 감면 혜택이 있다면서 임대사업 등록을 유도했다.

6·17대책 이전부터 임대사업자에게 주어지던 종부세·양도세 혜택은 이미 크게 줄어든 상태였다. 종부세는 ▲5년 임대한 등록임대주택의 경우 합산 대상에서 제외했다가, 2018년 4월1일 ▲수도권 기준시가 6억원(지방3억원 이하)의 임대주택을 8년 이상 임대해야 합산 배제하는 것으로 줄였다. 이어서 지난해 9·13대책으로 ▲1주택 이상 가진 사람이 조정대상지역내 새로 취득한 민간임대주택은 비과세 혜택을 아예 주지 않도록 바꿨다.

양도세 혜택도 축소했다. 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 임대주택으로 등록하면 6~42%의 일반 세율을 적용했다. 하지만 작년 9·13대책 이후부터 조정대상지역에서 새로 주택을 취득한 임대사업자의 경우 일반세율에 10~20%포인트 중과세율을 가산하는 방식으로 변경됐다.

6·17 대책에서는 7월1일부터 모든 지역에서 주택 매매·임대 사업자는 개인·법인 구분 없이 아예 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다. 분양권을 보유한 임대사업자의 경우 잔금대출 등이 막힐 가능성이 있다.

■ 임대 의무사항 어기면 과태료만 최대 3000만원

6·17 대책 발표로 임대사업자들이 가장 반발한 부분은 재건축 분양권 2년 거주의무기간을 신설한 것이다. 임대사업자에게 주어지는 다양한 의무 중 가장 중요한 부분은 기간 준수 의무다. 임대의무기간(4년 또는 8년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 무단으로 양도하거나 본인이 거주할 수 없다.

그런데 이번 대책에서 국토부는 올 연말까지 조합을 설립하지 못하면 조합원들이 2년 거주요건을 채운 경우에만 분양 신청이 가능하도록 했다. 재건축 단지를 8년 장기임대주택으로 등록한 사업자의 경우 8년 안에 분양신청이 이뤄져 거주의무기간과 임대의무기간이 겹치면 분양권을 받지 못하고 현금 청산해야 할 수도 있다. 진퇴양난에 빠진 소유주들은 ‘과도한 재산권 침해’라며 반발하고 있다. 국토부 관계자는 “임대주택등록자의 임대의무기간이 거주의무기간과 겹치게 되는 경우 어떻게 처리할지에 대해 충분의 논의하고 있으며, 다양한 경우의 수를 고려해 8월까지는 세부적인 지침을 마련할 계획”이라고 했다.

반면 임대사업자가 지켜야 할 의무는 점점 더 강해지고 위반시 과태료도 크게 올랐다. 특히 임대료 연 5% 초과 인상 금지 규정의 경우, 위반시 과태료가 최대 3000만원에 달하지만 규정에 대한 안내가 부족했다는 불만이 쏟아지고 ㅣ있다. 임대료 증액 한도를 5% 넘긴 임대사업자는 종합부동산세 합산 배제등에서도 제외해 손해가 더욱 크다.

■ 작년 임대사업자 등록 반토막…더 줄어들 것

그나마 남아있는 등록임대주택 혜택을 누리려면 공시가격 6억 이하(수도권)인 비 규제지역 임대주택을 장기일반임대주택으로 등록해 8~10년간 임대하고 임대료를 5% 이내에서 올리는 방법 뿐이다. 이렇게 하면 종부세 합산 배제 혜택을 받고, 장기보유특별공제도 70%까지 받을 수 있다.

하지만 전문가들은 6·17 대책으로 수도권 대부분이 조정대상지역에 포함된데다 임대사업자들이 원하는 시점에 처분하기 어려워 신규 등록이 줄어들 것이라고 분석한다. 정부의 등록 임대주택 장려로 2017년 5만7000여 명에 그쳤던 신규 임대사업자는 이듬해 14만8000명으로 3배 가까이 늘었다. 그러나 이후 계속 혜택을 축소하자 신규 임대 사업자와 임대주택 숫자는 지난해 반토막으로 줄었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “6.17 대책 발표를 통해 정부가 민간임대 시장을 더 키우지 않겠다는 메시지를 확실하게 전달했다”며 “현재 규제지역 지정과 대출규제를 통해 주택 매매수요를 완전히 옥죈 상태에서 임대사업자 혜택까지 줄이면 결국 전월세 공급이 줄고, 임대시장 불안정성만 더 키우게 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자