땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 수원 팔달구 인계동 ‘수원 센트럴아이파크자이’

연초부터 청약 열기가 뜨거웠던 경기 수원시 팔달구에서 3000가구가 넘는 ‘수원 센트럴아이파크자이’ 아파트가 분양을 앞두고 있다. ‘힐스테이트 푸르지오 수원(팔달6구역·2586가구)’, ‘매교역 푸르지오SK뷰(팔달8구역·3603가구)’에 이어 매교역 인근에서 올해 세번째로 나오는 대형 재개발 단지다. 지하 4층~지상 25층 30개동에 총 3432가구다. 이 중 2165가구를 일반분양한다. 6월 30일 1순위 청약을 받는다. 입주는 2023년 7월 예정이다.

■ 84㎡가 평당 1853만원…중도금 대출 40%만 가능

‘수원 센트럴아이파크자이’는 가장 작은 주택형이 39 ㎡(이하 전용면적), 가장 큰 타입은 103 ㎡다. 일반분양 물량 90% 이상이 84㎡ 이하 중소형이다. 분양가는 59 ㎡가 4억5000만원, 84 ㎡는 6억3000만원 선이다. 가장 큰 103㎡는 7억~7억8000만원대다. 3.3㎡(1평)당 분양가는 84㎡ 기준으로 1853만원이다.

최근 수원의 아파트 청약 열기가 뜨기워지면서 분양가격도 시세보다 높게 책정됐다. 지역 대장주로 꼽히는 매교역 푸르지오SK뷰(84㎡)가 평당 평균 1824만원이었던 것과 비교하면 입지에 비해 분양가는 더 비싸다. 인근 ‘수원역 푸르지오자이’ 84㎡가 올 초 최고가 7억5000만원에 팔린 점을 감안하면 큰 시세차익을 기대하기는 어려워 보인다.

게다가 중도금 대출은 40%까지만 가능하다. 6·17 부동산 대책으로 수원시 전 지역은 투기과열지구로 지정됐다. 아파트 입주자모집공고는 투기과열지구 지정 전에 발표됐지만 중도금 납부(2021년 1월 1회차 납부)가 이뤄지는 시점에 현행 법을 적용받아 50%가 아닌 40%까지만 대출이 가능하다. 결국 전체 중도금 60% 가운데 20%는 자기자금으로 충당해야 한다.

■ 분당선 매교역 도보 이용 힘들어

이 아파트가 들어서는 매교역 일대는 재개발 사업을 통해 1만2000가구의 대규모 주거단지로 탈바꿈하고 있다. 인근 ‘힐스테이트푸르지오’와 ‘매교역푸르지오SK뷰’ 2개 단지는 성공적으로 분양을 마쳤다. 각각 평균 청약경쟁률 78.4대1, 146대1을 기록했다. ‘매교역푸르지오SK뷰’는 청약 만점자까지 나왔을 정도로 청약 열기가 뜨거웠다.

업계에서는 ‘수원 센트럴아이파크자이’도 청약 열기가 높을 것으로 예상한다. 여러 개발 호재가 많기 때문이다. 단지 인근 지하철 분당선 매교역을 이용하면 1호선과 경부선 KTX(고속철도) 환승이 가능한 수원역까지 한 정거장이면 이동할 수 있다. 수원역에는 2026년 완공 목표로 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 올해 9월 완전 개통하는 수인선(수원역~인천역)이 지날 예정이다. 단지 인근에 들어설 수원1호선 트램은 현재 기본계획 수립이 진행 중이고 2024년 개통 목표다. 단지 내에는 국공립어린이집이 들어서고 인계초교와 수원중·고교를 도보로 이용할 수 있다. 수원시립도서관과 여러 학원이 밀집한 인계동 학원가도 가깝다.

이런 호재에도 불구하고 입지면에서 매교역 일대 다른 단지보다 떨어진다는 평가가 많다. 우선 매교역까지 걸어서 15분 정도 걸어야 한다. 수원역은 도보 이용이 불가능하다. 대중 교통을 이용해도 15분쯤 걸린다. 아파트 대지면적이 4만평(약 13만㎡)에 달해 도로에서 멀리 떨어진 동(棟)은 대중교통 이용하기가 더 불편하다.

전매제한 기간도 길다. ‘힐스테이트푸르지오’와 ‘매교역푸르지오SK뷰’는 지난 2월 20일 팔달구가 조정대상지역으로 묶이기 전에 분양해 당첨 후 6개월 지나면 전매가 가능하다. 반면, 수원 센트럴아이파크자이는 소유권이전등기일까지 전매가 금지된다.

■ 2년 이상 거주해야 1순위…추첨 물량도 확 줄어

지난 2·20 부동산대책으로 수원시 전체가 청약과열지역으로 지정되면서 청약 1순위 조건도 강화됐다. 청약통장 가입은 1년이 아닌 2년 이상으로 세대주만 1순위 청약이 가능하다. 당첨 방식도 가점제 비율이 높아진 반면 추첨제 비율은 낮아졌다. 85㎡ 이하 주택은 75%를 가점제, 나머지 25%는 추첨제로 뽑는다. 청약과열지역으로 지정되기 전(가점제 40%, 추첨제 60%)보다 가점제 비중이 높아졌다. 85㎡ 초과 중대형도 마찬가지다. 기존엔 100% 추첨제였지만, 이번엔 30%를 가점제로 뽑는다. 청약 조건이 강화되면서 가점이 낮은 30대는 청약 당첨이 더욱 어려워졌다.

고준석 동국대 겸임교수는 “투기과열지구 지정으로 중도금 대출이 40% 밖에 안돼 실수요자라면 자금 조달 계획을 세우고 청약할 필요가 있다”며 “분양권 전매도 막혀 소히 ‘단타’로 치고 빠지는 것은 불가능해 자금이 부족한 경우 청약에 신중해야 한다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자