땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 힐스테이트 레이크 송도 3차

지금까지 인천에 분양한 아파트 중 역대 가장 비싼 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’가 이달 25일 1순위 청약을 받는다. 84㎡(이하 전용면적) 최고 분양가가 8억2293만원으로 서울에 못지 않다. 하지만 업계에선 이 단지 청약에 뛰어들 투자자들이 적지 않을 것으로 본다. 6·17 부동산 대책으로 송도가 투기과열지구로 묶였지만, 이 단지는 규제를 반쯤만 받기 때문이다. 이 아파트에 당첨된 뒤 6개월만 지나면 분양권도 팔 수 있다.

‘힐스테이트 레이크 송도 3차’는 인천 연수구 송도동 397-5 일대 송도랜드마크시티(송도 6·8공구)에 짓는다. 지하 2층~지상 최고 49층 8개동에 1100가구다. 이 중 624가구를 일반분양한다. 오는 2023년 10월 입주 예정이다.

이 아파트는 6·17 대책 규제는 피했지만 워낙 고분양가여서 ‘대박’을 노리기는 힘들 것이란 관측이 나온다. 워터프론트 호수변에 지어져 ‘뷰(view·조망)’가 탁월하다고 홍보하고 있지만 전체 가구 수의 40%(438가구)는 사실상 호수 조망이 불가능 하다.

■인천서 가장 비싼 아파트…“주변 시세와 별 차이 없어”

‘힐스테이트 레이크 송도 3차’ 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2230만원으로, 인천에선 역대 최고 분양가다. 지난해 10월 비슷한 입지에 ‘송도국제도시디엠시티’가 평당 2000만원에 분양했는데, 8개월만에 분양가가 11.5% 올랐다. 앞서 2015년과 2016년 바로 옆 부지에 분양한 1~2차 단지가 1200만~1300만원이었던 것과 비교하면 2배 정도 비싸다. 올 들어 인천이 이른바 ‘풍선 효과’로 청약 열기가 뜨거워지자, 건설사가 분양가를 확 올린 것 아니냐는 말이 나온다.

주택형별 분양가는 ▲84㎡ 7억1417만~8억2292만원 ▲99㎡ 7억9057만2000~8억9192만원 ▲155㎡ 20억8861만원이다. 최근 6·17 대책에서 송도를 포함하는 인천 연수구가 투기과열지구로 지정되면서 중도금 대출 LTV(주택담보대출비율)기 기존 60%에서 40%로 하향 조정됐다. 그런데 이 단지가 강화한 규제를 적용받을지는 아직 미정이다. 분양회사 관계자는 “국토교통부에 문의한 결과, 입주자모집공고일을 기준일로 삼으면 LTV를 종전처럼 60%까지 허용할 수 있다는 말을 들었다. 다만 아직 확정된 것은 아니고, 서면으로 정식 답변을 기다리고 있다”고 말했다.

분양권 전매제한 기간이 6개월로 짧긴 하지만, 전매는 단 1회만 허용된다. 최초 청약당첨자는 2021년 1월부터 분양권을 팔 수 있지만, 분양권을 산 사람은 소유권 이전 등기 전까지 전매할 수 없다는 얘기다. 그런데도 분양가가 비싸게 책정된 탓에 주변 단지 시세와 별 차이가 없어 수억원대 시세차익을 얻긴 힘들 것이라는 예측이 나온다. 실제 84㎡ 기준으로 바로 옆 ‘힐스테이트 레이크 송도 2차(2020년 2월 입주)’는 이달에 7억6610만원(14층)에 팔렸다. ‘송도더샵퍼스트파크’는 8억3000만~8억6000만원에 실거래됐다.

■ 지하철역까지 1.8㎞…일부 주택형은 호수 안보여

현지 공인중개사들은 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’에 대해 “송도 안에서 입지가 좋다고는 할 수 없다”고 평가했다. 호수 동쪽으로 지하철이 지나는데, 이 단지는 서쪽에 지어 접근성이 떨어진다는 이유다. 호수 때문에 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 계획된 인천대입구역과도 단절돼 있어 교통 호재로 인한 집값 상승 효과가 미미할 것이란 지적도 나온다.

이 단지에서 가장 가까운 지하철역은 1.8㎞ 떨어진 인천1호선 국제업무지구역이다. 오는 2020년 12월 인천1호선을 연장하는 송도랜드마크시티역은 1.2㎞쯤 떨어져 있다. 걸어서 15분 정도 걸린다.

워터프론트 호수를 끼고 짓는만큼 조망은 탁월하다는 평가다. 하지만 일부 주택형(84㎡ B·C타입, 99㎡ B타입)은 호수 반대편으로 거실창이 나 있어 호수 조망권을 확보하기 어렵다. 총 438가구로 전체의 40% 정도다. 이 주택형들은 거실창 쪽 부지가 아직 개발되지 않아 지금은 서해 바다를 볼 수 있다. 그러나 주변에 고층 건물이 들어서면 조망이 어려울 수 있다.

단지 인근에 초·중·고등학교 예정 부지가 골고루 있다. 2023년 10월 이전에 해양4초(2021년 3월), 해양3중(2022년3월) 등이 줄줄이 개교한다. 보통 신도시에서 아파트 입주 후 학교가 완공하는 바람에 최소 몇 달 동안 자녀들을 멀리 통학시키는 경우가 많은데, 이같은 불편을 겪지 않아도 되는 것. 주변에 송도센트럴파크와 잭니클라우스 골프클럽 등 여가시설도 많다.

송도동 A공인중개사사무소 관계자는 “분양가가 다소 높아 당장 시세 차익이 적을 수는 있겠지만, 앞으로 송도신도시 인프라가 더 확장될 것을 감안하면 프리미엄이 최소 1억원은 붙을 것 같다”며 “송도에서 브랜드 파워가 가장 센 단지라는 것도 추후 강점으로 작용할 것”라고 했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “올해 송도에 분양한 아파트들이 청약 경쟁률 100대 1을 줄줄이 넘긴 것을 보면 송도 아파트를 원하는 수요가 있다는 의미”라며 “예비청약자들은 분양권 전매가 딱 한 번만 가능한 점을 딱히 규제라고 못느낄 것이다. 경쟁률이 못해도 30~40대 1은 나올 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자