땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스아파트] 2기신도시 중 최북단 ‘양주옥정 한신더휴’

한신공영㈜이 경기 양주시 옥정동 938 일대 양주 옥정신도시 A-17(2)블록에 ‘양주옥정 한신더휴’ 아파트를 공급한다. 지상 최고 29층 9개동에 767가구다. 6월 10일 특별공급을 시작으로 11일 1순위 청약을 받는다. 주택형(전용면적 기준)별로 ▲74㎡ 80가구 ▲79㎡ 80가구 ▲84㎡ A 221가구 ▲84㎡ B 133가구 ▲84㎡ C 53가구 ▲97㎡ A 46가구 ▲97㎡ B 46가구 ▲97㎡ C 54가구 ▲97㎡ D 54가구다. 입주 예정일은 2023년 4월이다.

양주 옥정신도시는 경기 북부에 위치해 2기 신도시 중 서울 접근성이 가장 떨어진다는 평가를 받는다. 하지만 작년 11월 1142가구까지 늘었던 미분양 아파트는 올 4월 말 256가구로 줄었다. 올 4~5월 신규 분양한 3개 단지 역시 모두 1순위 청약 마감하면서 분위기가 살아나고 있다. 2024년 개통할 서울지하철 7호선 연장선과 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 대형 호재로 작용하고 있는 것이다.

이 아파트는 7호선 연장선 개통이 큰 호재라고 홍보한다. 하지만 지하철이 뚫려도 역사가 너무 멀어 서울 접근성이 지금보다 별로 나아질 것이 없다는 전망도 나온다.

■ 7호선 옥정역까지 1㎞ 떨어져…버스로 15분 걸려

양주 옥정신도시는 수도권 2기 신도시 중 최대이자, 우리나라 신도시 중 최북단에 있다. 전체 면적은 1142만여㎡이며 동서로 나눠 옥정지구(706만㎡)와 회천지구(436만㎡)로 개발 중이다. 주택 6만여가구, 인구 16만여명을 수용할 계획이다. 2007년부터 사업을 추진했지만 글로벌 금융위기 여파로 미뤄졌다가 2013년부터 본격 분양을 시작했다.

양주 옥정신도시는 그동안 1·2기 신도시 중 가장 인기가 없는 편에 속했다. 서울 도심이 직선거리로 30㎞ 정도 떨어져 너무 멀고, 신도시와 서울을 잇는 지하철 노선도 없었던 탓이다. 서울시청이나 강남역까지 가려면 약 1시간30분에서 2시간이 걸려 출퇴근이 힘겨운 상황이다.

한신공영은 ‘양주옥정 한신더휴’를 앞으로 놓일 7호선과 GTX-C노선의 수혜 단지로 소개한다. 속도가 가장 빠른 7호선 도봉산~옥정 연장선(15.3㎞)의 경우 지난해 12월 첫 삽을 떠 2024년 말 개통이 목표다. 예비타당성 면제 사업으로 추진하는 7호선 옥정~포천 연장선(17.45㎞)은 2028년쯤 개통할 예정이다.

하지만 7호선이나 GTX-C노선이 실제 개통해도 출퇴근 여건이 크게 나아질 수 있을지는 따져봐야 한다. 현재 기준으로 양주옥정 한신더휴에서 광역버스와 시내버스를 갈아타면 7호선 강남구청역까지 약 1시간 30분 걸릴 전망이다. 7호선 연장선이 개통하면 옥정역에서 강남구청역까지 50여분 걸린다. 양주옥정 한신더휴에서 지하철역까지 가는 이동·환승 시간을 고려하면 강남구청역까지 1시간 15분쯤 소요될 것으로 보인다. 출퇴근 시간에 큰 차이가 없는 셈이다. 다만, 아직 역사 위치가 정해지지 않은 7호선 옥정~포천 노선의 신설 역사가 아파트 주변에 들어서면 이동 시간은 더 줄어들 수 있다.

GTX-C노선도 양주옥정 한신더휴 아파트에서 약 4㎞ 떨어진 회천지구에 들어선다. 회천지구 내 덕정역에서 양주옥정 한신더휴 아파트까지 버스로 들어오는 시간만 최소 30여분이 걸려 예상보다 이동 시간이 크게 줄어들지는 않을 가능성이 크다.

■ “3.3㎡당 분양가 1076만원” 옥정지구에서 가장 높아

양주옥정 한신더휴 아파트 분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 1076만원으로, 전용면적 84㎡ 기준 3억8000만원 정도다. 수도권 신규 아파트 중에서는 저렴한 편이어서 무주택 실수요자들에게 좋은 기회가 될 수 있다. 그러나 이 분양가는 양주 옥정신도시를 통틀어 ‘노블랜드A16블록 센트럴시티(3.3㎡당 1157만원)’에 이어 두번째, 옥정지구에선 역대 최고가다.

양주옥정 한신더휴가 주변 아파트 분양가보다 특별히 더 비쌀만한 이유를 찾기 어렵다는 지적도 있다. 바로 옆에서 지난달 말 분양한 ‘양주옥정 대성베르힐’보다 평당 23만원 높고, 옥정역 근처에서 작년 말 분양한 ‘옥정역 대광로제비앙’보다 평당 40만원쯤 비싸다.

최근 주변 신축 아파트 가격도 약세다. 양주옥정 한신더휴 아파트에서 100m 떨어진 ‘e편한세상 4차 옥정메트로포레(오는 6월 입주)’ 84㎡는 최고 실거래 가격이 3억 9015만원(5월, 15층)으로 양주옥정 한신더휴 분양가와 비슷하다. 하지만 최근엔 호가가 3000만원 정도 떨어져 3억2000만~3억6800만원 수준이다. 인근 공인중개사는 “주변에 분양하는 단지가 워낙 많아 새 아파트 분양가 이상으로 값이 오르기 어렵다”고 했다.

■ 올해만 3000가구 분양 대기…장기적 공급 과잉 우려

그동안 양주 옥정신도시에서는 입지나 브랜드에 따라 청약 성적이 극명하게 갈리는 경우가 많았다. 올 2월 유림E&C가 A20-1블록에 분양한 ‘양주옥정 유림노르웨이숲’은 654가구 중 213가구가 순위내 미달했다. 지난달 A12-1블록에 분양한 ‘양주옥정 대성베르힐’은 1순위 평균 경쟁률이 1.42대 1이었지만 일부 주택형은 모집 가구수를 채우지 못했다.

이런 가운데 옥정신도시는 올해 3000 여 가구가 추가 분양할 예정이다. 3기신도시인 남양주 왕숙지구 등 주변 물량까지 고려하면 경기 북부가 장기적인 공급과잉에 빠질 우려도 나온다. 업계 관계자는 “양주 옥정신도시는 비규제지역이어서 실수요자 당첨 기회가 높은 건 틀림없지만 입지에 따라 미분양 발생 가능성도 높아 실거주 목적이 아니라면 청약에 신중해야 한다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자