[꼬마빌딩 몸값 높이기] 강남구 작심 대표 "교육열 높은 한국, 독서실·스터디카페 제격이죠"

“최근 불경기와 코로나 사태로 꼬마빌딩도 공실률이 치솟고 있습니다. 특히 이면도로에 있어 가시성(可視性)이 떨어지거나 상층부로 올라가는 엘리베이터가 없어서 입지나 상품성이 떨어지는 건물은 공실 해소가 훨씬 어렵죠. 이럴 때 독서실과 스터디카페가 해답이 될 수 있습니다. 교육열이 뜨거운 우리나라에선 이만한 업종이 없다고 장담합니다.”

지난 26일 땅집고가 만난 강남구(30) 작심 대표는 “침체된 10층 이하 꼬마빌딩을 소생시키는 데는 독서실이나 스터디카페가 제격”이라고 했다. 식음료매장 등 다른 업종보다 경기를 타는 정도가 낮고, 소비가 활발한 학부모와 수험생, 대학생 지갑을 동시에 열 수 있는 거의 유일무이한 업종이라는 것이다.

작심은 2016년 6월 1호점을 낸 프리미엄 독서실과 스터디카페 브랜드다. 올해 5월 말 기준 전국 350여곳까지 확장했다. 지난해 매출은 189억원. 매출액이나 점포 수 모두 업계 1위다. 한 달 이용료로 20여만원만 내면 언제든 자유롭게 공부할 수 있고 대학 입시나 취업 관련 토익·인적성·공무원 시험 온라인 강의까지 무료인 점이 고객을 끌어 모은 비결이다. 

Q. ‘작심’을 들인 건물주가 어떻게 수익을 내나.
“건물주와 작심 본사가 수익을 나눈다. 각자 낸 투자금이나 건물이 수도권 메인 상권에 있느냐, 지방에 있느냐 등에 따라 수익을 나누는 비율을 매장마다 다르게 설정한다. 예를 들면 작심 서울신촌점의 경우 수익배분율이 5대 5다.”

Q. 적합한 건물 입지나 규모, 시설조건 등이 있다면.
“자산운용사를 끼고 있는 대로변 대형 빌딩에는 출점하지 않는다. 대신 이면도로에 있는 3층 이상 10층 이하 꼬마빌딩을 공략한다. 수익률을 극대화하기 위한 전략이다. 스터디 카페는 40~50평, 독서실은 80~150평 정도면 차릴 수 있다. 간판, 가구, 설비 등 매장을 꾸리는데 평당 230만원 정도 든다. 일반 카페를 창업할 때 평당 500만~600만원 드는 것과 비교하면 저렴한 수준이다.

학군이 좋은 곳이라면 입점을 적극적으로 고려해볼만하다. 실제로 우리나라 명문 학군으로 꼽히는 서울 양천구 목동이나 강남구 대치동 등에선 100~500m 간격으로 작심 지점이 여러 곳 들어서 있다. 그런데도 지점마다 수천만원씩 수익이 난다. 대치동 한 점포에선 월 수 천만원이 거뜬할 정도다. 유명 커피숍 브랜드 스타벅스가 상권을 거의 독점하는 형태로 출점 전략을 짠 것처럼 작심도 비슷한 수순을 밟을 것으로 예상한다.”

Q. 침체됐던 꼬마빌딩을 살린 사례도 있는지.
“대부분 신도시에선 상가 공실률이 높다. 신도시 상가 건물주들이 공실 해소 전략으로 작심을 들이고 있다. 세종시 아름동 ‘하나타워’를 예로 들겠다. 지하 2층~지상 6층 규모인데, 2016년부터 분양했지만 상층부 상가가 1년 이상 미분양으로 남아있었다. 시행사 측에서 작심이 입점하면 좋겠다고 직접 연락이 왔다. 4층에 세종아름점을 오픈한 후 상가 손님이 늘면서 건물 전반에 활기가 돌았다.

서울 강서구 염창동 ‘홍익빌딩’ 사례도 있다. 건물주가 최고 6층 규모인 이 빌딩을 70억원에 매입하면서, 한 달 월세로 2000만원만 걷히면 되겠다고 생각했다. 그런데 꼭대기층에 작심이 입점하면서 이 곳에서 벌어들이는 수익만 1000만원을 찍었다. 당초 목표 수익의 절반이 작심에서 나온 셈이다.”

Q. 건물주들에게 조언한다면.
“똑같은 상가를 운영하더라도 카페·식당 등 식음료 매장에 비해 독서실이나 스터디카페 수익률이 높을 수 밖에 없다. 공간을 최대한 잘게 쪼개 수익을 내는 업종이기 때문이다. 위워크나 패스트파이브 등 기존 공간 대여 사업에 비해 효율이 높으면서도, 우리나라 특성인 교육열을 겨냥했기 때문에 망할 확률이 다른 업종에 비해 적다. 건물이 위치한 지역에서 실거주하면서 매장을 직접 운영할 계획인 건물주라면 특히 안정적인 수익을 낼 수 있을 것이라고 예상한다.” /이지은 땅집고 기자