[꼬마빌딩 몸값 높이기] 김근영 AJ파크 본부장 "'월세 낳는 거위' 주차장을 잘 이용해라"

“월 수익이 150만원에 그치던 기존 유인주차장, 무인시스템으로 바꾼 뒤에는 매출이 500만원으로 뛰었습니다. 체계적으로 관리한 주차장은 건물주들에게 더 없이 좋은 수익 모델이 될 수 있다는 얘기입니다.”

땅집고가 만난 주차장 전문 기업 ‘AJ파크’ 김근영 본부장은 “건물주에게 주차장은 월세 낳는 황금거위나 다름없다”고 강조했다. 어딜가나 주차난이 심각한 요즘, 건물에 딸린 주차장만 잘 관리해도 건물주가 덤으로 얻는 수익이 확 오를 수 있다는 것이다.

상가만 잘 관리하면 될 것이라는 건물주들의 생각을 뒤집는 얘기다. 그는 주차장 비즈니스 업계에서 약 15년 경력을 쌓은 베테랑이다. AJ파크는 연 매출 1000억원 규모 기업으로, 우리나라 주차 업계에선 1위 회사다. 

Q.중소형 빌딩 건물주들이 주차장 관리에 신경써야 하는 이유는.
“지금은 건물주들이 주차장 운영으로 상가 월세 못지 않은 수익을 올릴 수 있는 시대다. 서울과 수도권 중심으로 주차난이 심화하면서 주차장을 이용하면 당연히 비용을 지불해야 한다는 인식이 자리 잡은 덕분이다. 그런데 중소형 빌딩의 경우 온갖 이유로 주차장 관리가 잘 안되는 경우가 수두룩하다.

건축법상 주차대수는 맞췄지만 실제 주차공간이 비좁아 아반떼급 이상 자동차는 주차가 어렵거나, 임차인 유치용으로 주차장을 운영하는 바람에 막상 상가를 찾는 고객이 이용할 수 있는 주차공간은 별로 없는 경우도 있다. 또 주차관리원의 계산누락이나 착오로 운영수익이 나지 않는 경우도 있다. 이 경우 무인화시스템을 도입하면 건물주들이 주차장을 체계적으로 운영할 수 있어 수익률이 높아지는 효과가 난다. 매출액이 많게는 종전보다 38%까지 오른다.”

Q. 주차장 개선 효과를 볼 수 있는 건물이 따로 있나.
“자주식 주차장을 10면 이상 보유한 건물이 수익률을 극대화하는 데 가장 유리하긴 하다. 다만 주차난이 극심하거나 주차회전율이 높은 지역의 빌딩이라면 주차장 규모가 작더라도 괜찮은 수익을 확보할 수 있다. 실제로 서울 이태원에서는 3면짜리 건물이 주차장 운영만으로 월 350만원, 여의도에서는 5면짜리 건물이 월 600만원 매출을 내고 있다.”

Q. 무인주차장 시스템을 도입한 뒤 운영 매출이 오른 사례를 들자면.
“서울지하철 2호선 삼성역 근처 A빌딩이 대표적이다. 주차장 총 90면을 보유한 빌딩인데, 입주사의 차량 등록 대수가 180대로 2배에 달했다. 건물에 출퇴근하는 직원조차 차 댈 곳이 없으니 외부차량 진입은 당연히 불가능해 업무상 불편이 많았다.

그런데 무인주차시스템을 도입하니 등록 주차대수가 허수라는 것이 밝혀졌다. 퇴사자 차량번호가 그대로 남아있거나, 임대인이 본인 차량도 중복 등록하는 등 여러 이유로 돈이 줄줄 새고 있었다. 결국 주차 직원이 관리하는 문제였다. 게다가 주차관리원을 4명이나 고용하느라 건물주가 인건비로 한 달에 1000만원씩 내고 있었다. 우선 주차 공간을 확보하기 위해 입주사 등록 차량을 전부 정리했다. 요금 체계도 손봤다. 입주사 근무시간인 오전 9시~오후 7시는 10분에 2000원, 그 외 시간·주말에는 10분에 1000원으로 차등을 뒀다. 입주사 관계자들이 주차장을 먼저 쓸 수 있도록 했다. 현재는 월 150만원 수익이 나고 있다. 기존에 매달 1000만원 적자였던 것과 비교하면 천지개벽 수준이다.”

Q. ‘틈새 주차장’을 활용해 수익을 올릴 수도 있다는데.
“나대지나 기존 빌딩 매입 후 신축을 원하는 건물주들이 택할 수 있는 방법이다. 건물을 부수면 인허가 기간이 보통 8개월 정도 걸린다. 인허가가 떨어질 때까지 금싸라기 땅을 비워둬야 하는 셈이다. 이 시기에 빈땅을 ‘틈새 주차장’으로 활용하면 좋다. 주차전문업체를 끼면 무인주차장 꾸리는데 2~3일만 투자하면 된다. 서울 강남구 우성아파트사거리 대로변 B빌딩이 철거 후 부지를 간이주차장으로 운영 중이다. 총 33면인데 건물주 월 수입은 1200만원이다.”

Q. 중소형빌딩 건물주들에게 조언한다면.
“도심 황금 입지 건물인데도 주차장 관리가 안되는 곳이 생각보다 많다. 앞으로 상가 주차장은 무인화 속도가 빨라질 것이다. 건물주 입장에선 주차관리원 인건비를 절약하고 24시간 주차장 운영이 가능해 여러 모로 이득이다. 건물 보안도 차량번호 인식시스템을 갖춘 무인주차장이 우월하다. 최근 코로나 사태로 고객들이 비대면 서비스를 선호하는 점도 고려해야 한다. 전문업체와 컨설팅을 통해 기존 주차장 운영시스템을 개선하고 건물 가치를 높여볼 것을 추천한다.” /이지은 땅집고 기자