[땅집고] “이러다가 과태료 폭탄 맞는 건 아닌지 모르겠습니다.”

10여년전부터 서울 마포구와 노원구에 전용 85㎡ 아파트 2채를 월세놓고 있는 A씨는 최근 과거 임대차계약서를 다시한번 꼼꼼하게 살펴봤다. 국토교통부가 오는 7월부터 임대주택사업자 대상으로 ‘5% 임대료 증액 제한’ 규정 등을 제대로 지켰는지 합동 점검하겠다고 발표했기 때문이다. 그는 “시장 상황에 따라 월세를 올려서 재계약하기도 했는데 임대료 인상 제한 규정이 모호해서 연 5% 이상 올린 적도 있어 걱정”이라고 했다.

국토부 합동 점검을 앞두고 주택임대사업자들에게 비상이 걸렸다. 주택임대사업자는 전국적으로 51만명에 달한다. 상당수 사업자가 ‘5% 임대료 증액 제한’ 규정을 모르고 있거나 중요하지 않게 생각했다가 느닷없이 최대 3000만원 과태료 폭탄을 맞게 생겼기 때문이다. 일부 사업자들은 “임대사업자 등록시 지켜야 할 규정 등에 대한 안내가 없었다”며 반발한다. 이 같은 내용의 청와대 국민 청원에는 1일 현재 1500명 정도가 서명했다.

■ 7월부터 전수 조사…과태료 최대 3000만원 부과

국토부의 합동 점검은 임대사업자들이 세제 등 각종 혜택을 받는 만큼 의무를 제대로 이행하는지를 전수 조사하겠다는 취지다. 집중 점검 대상은 ‘임대료 증액 5% 제한’ 규정과 ‘임대 의무기간(4년 또는 8년) 중 등록임대주택의 미임대 또는 무단 양도 금지’ 규정이다.

임대주택사업자는 새 임대차계약을 체결하면 반드시 신고해야 한다. 국토부에 따르면 지난 3월부터 신고 누락 자진신고를 받은 결과, 5월말까지 10만여건에 달했다. 전국 등록 임대주택이 159만 가구인 것을 고려할 때 상당수 임대사업자가 신고 의무를 제대로 몰랐던 것으로 보인다.

가장 큰 문제는 임대료 증액 제한이다. 임대사업자들은 기존 임대료 대비 5% 이상 올리지 못한다. 이를 어기면 과태료를 물어야 한다. 계약 시기가 2019년 10월 23일 이전인 경우 위반 횟수에 따라 각각 500만원(1회), 700만원(2회), 1000만원(3회 이상)의 과태료를 내야 한다. 2019년 10월 24일 이후라면 각각 1000만원(1회), 2000만원(2회), 3000만원(3회 이상)으로 과태료가 크게 높아진다.

■ “몇천원 더 올렸다가 과태료 물다니…”

임대사업자들은 임대료 인상 제한 규정 자체가 모호하다고 주장한다. 현재 민간임대주택특별법상 새 계약을 맺을 때 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있다. 그러나 이 규정을 ‘1년에 5% 이내’로 인식해 2년 주기로 계약 시 10%까지는 괜찮다고 오해하는 경우가 많다는 것. 2019년 2월 이전에는 법에서도 ‘연 5% 이내’라는 표현을 썼기 때문에 오해하기 쉬웠다.

특히 보증부 월세는 계산을 조금만 잘못해도 몇 천원 차이로 과태료를 낼 수도 있다. 보증금을 임대료로 전환할 때는 ‘한국은행 기준금리＋3.5%’를 적용한다. 예를 들어 2018년에 보증금 1000만원, 월세 50만원이던 주택을 보증금 500만원, 월세 55만원으로 바꿨다면, 임대료 인상 상한(5%)을 1만1250원 초과한다. 월세로 환산하면 1000원도 안 되는 금액 때문에 수천만원 과태료를 내야 할 수도 있는 것이다.

■ “지자체나 세무서에 신고할 때는 아무 말 없었다”

임대사업자들은 그동안 지자체나 세무서로부터 각종 의무사항을 제대로 안내받지 못했다는 입장이다. 임대사업자들은 “임대차계약 신고 과정에서 공무원이 제한 폭 이상 상승한 임대료를 지적하고 수정하도록 요구했으면 문제가 없었다”면서 “그동안 말 없이 신고를 받아준 후 이제와서 과태료를 물리는 건 억울하다”고 주장한다.

그러나 국토부는 단호하다. 국토부 관계자는 “지자체나 세무서가 임대료 상한 위반을 걸러내지 못한 것은 사실이지만 정부는 기회가 있을 때 마다 충분히 홍보해왔다”며 “주택임대사업자의 중요 의무에 해당하기 때문에 규정을 몰랐으니 과태료를 낼 수 없다는 주장은 받아들일 수 없다”고 밝혔다. 미신고 계약은 오는 6월말까지 자진 신고하면 과태료를 면제해 준다. 반면 임대료 증액 위반과 임대 의무기간 미준수는 자진신고하더라도 면제는 불가능하다. 다만 국토부 관계자는 “구체적인 사안에 따라 과태료 감경(최대 50%)은 가능할 것”이라고 했다.

오는 7월부터 주택임대사업자 전수 조사를 시작하면 과태료 폭탄은 현실이 될 전망이다. 더욱이 임대료 5% 초과 인상이 적발되면 과태료 뿐 아니라 임대사업자 등록의 최대 장점인 세금 혜택이 취소될 가능성도 있다. 유찬영 안세회계법인 세무사는 “세법에도 양도소득세 장기보유특별공제 등 각종 혜택을 받는 임대주택이 되려면 임대료 인상이 5%이내여야 한다는 규정이 있다”며 “생각지도 못했던 과태료와 세금 폭탄을 맞는 경우가 상당히 많을 수 있다”고 했다. /한상혁 땅집고 기자