땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’ 만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 하남 감일지구 마지막 민간아파트 ‘하남감일한양수자인’

[땅집고] 국토교통부가 2018년 경기 하남 교산지구를 3기신도시로 지정하면서 주목받았던 감일지구. 건설 예정인 주택은 총 1만4000여가구로 규모가 크지는 않다. 하지만 서울 송파구와 서울외곽순환고속도로를 사이에 두고 맞붙어 있는 초근접 택지지구다. 6월 3일 감일지구 마지막 민간아파트인 ‘하남감일한양수자인’이 1순위 청약을 받는다. 최고 29층 5개동(棟)에 512가구다. 이 중 특별공급을 제외한 293가구를 일반분양한다.

당초 ‘하남감일한양수자인’에 예비 청약자가 대거 몰릴 것으로 점쳐졌다. 그러나 지난달 21일 국토부가 교산신도시 광역교통개선대책를 발표하면서 서울지하철 3호선 연장선 감일역 신설 계획이 무산 위기에 놓이면서 상황이 달라졌다. 감일지구 최대 호재로 꼽혔던 감일역이 들어오지 않는다면 청약 메리트가 사라지기 때문이다.

■ 감일역 신설 여부 불투명

현재 감일지구 교통 여건은 ‘최악’이라는 평가다. 서울 송파구 올림픽공원역(5·9호선)까지 직선거리로 1.5㎞에 불과하지만, 대중교통망이 거의 없는 탓이다. 지구 내 버스노선은 단 2개(마을버스 35·38번). 버스로 15분 정도 이동하면 올림픽공원역에 도착하지만 배차간격이 20~30분에 달한다. 그나마 ‘하남감일한양수자인’은 사정이 낫다. 서울외곽순환고속도로와 가까워 다른 단지보다 버스 이동시간이 5분 정도 덜 걸린다.

문제는 이 같은 교통 불편이 단기에 그치지 않는다는 점이다. 최소 10년은 교통 불편을 감수해야 할 것이란 전망이 나온다. 하남감일한양수자인은 2021년 3월 입주하는데 당초 2028년 개통 예정이던 지하철 3호선 연장 감일역 신설 여부가 최근 불투명해진 탓이다. 국토부가 이 노선을 ‘송파~하남간도시철도’로 변경하면서 출발역조차 정해지지 않았다. 전문가들은 “아직 신설역 위치 등 새 노선 계획이 나오지 않은 점을 고려하면 설사 감일역이 들어선다고 해도 2028년 개통은 사실상 불가능하다”고 분석한다.

■감일지구에서 분양가 가장 비싸…시세차익 3억?

‘하남감일한양수자인’은 3.3㎡ (1평)당 평균 분양가가 1786만원이다. 감일지구 아파트 중 분양가가 가장 높다. 주택형은 84㎡(이하 전용면적)로 단일하다. 층수에 따라 최소 5억6200만원에서 최고 6억1600만원이다. 5층 이상 기준으로 주변 아파트 대비 최소 4000만원 이상 비싸다. 지난해 분양한 ‘감일에코e편한세상(B9블록)’이 5억4000만~5억5000만원(평당 1641만원), 2018년 분양한 ‘하남감일포웰시티(B6블록)’가 5억1700만~5억7200만원(평당 1680만원), ‘하남감일스윗시티(B3블록)’가 4억8571만~5억5221만원(평당 1613만원) 등이었다.

온라인 부동산 커뮤니티에선 ‘하남감일한양수자인’ 당첨으로 얻을 수 있는 시세차익이 최소 3억원은 될 것이라는 말이 나온다. 하지만 현재로선 시세 차익을 가늠하기 어렵다. 감일지구 아파트 19개 단지 중 임대주택과 전매제한 단지를 제외하면 현재 거래가 가능한 단지는 2곳 뿐이기 때문이다.

84㎡ 기준으로 지난해 12월 ‘하남감일스윗시티12단지’가 6억2000만원(12층)에 거래된 것이 가장 최근 실거래 사례다. 온라인 부동산 중개사이트에는 ‘하남감일스윗시티14단지’가 10억원에 매물로 등록됐다. 감일지구에서 호가가 가장 높다. 이 호가와 ‘하남감일한양수자인’ 분양가를 비교하면 시세차익은 3억원 정도로 추산해 볼 수 있다. 그러나 최근 감일역 신설 여부가 불투명해지면서 시세 차익이 기대한 것보다 크게 줄어들 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

■ 브랜드 선호도 낮아…동간 간격은 넓어

‘하남감일한양수자인’은 512가구로, 감일지구 아파트 중 규모가 가장 작다. 그만큼 커뮤니티 시설도 많지 않다. 피트니스센터, 작은도서관, 독서실 등 최소한의 시설만 포함한다. 시공사가 ㈜한양으로, 다른 민간 아파트를 현대·대우· 포스코 등 대형건설사가 짓는 것과 차이난다. 추후 입주하면 다른 단지보다 선호도가 낮을 수 있다.

동간 거리가 넓게 설계되는 것은 장점이다. 부지 북쪽에 3개동, 남쪽에 2개동을 짓는데 동과 동 사이에 어린이집·놀이터·선큰광장 등을 배치했다.

‘하남감일한양수자인’ 청약 당첨자는 오는 6월 10일 발표한다. 입주자 선정일로부터 5년간 분양권 전매를 제한해 당첨되더라도 시세차익을 곧바로 실현시키기는 어렵다. 감일지구 A공인중개사사무소 관계자는 “2018년만 해도 청약 가점이 만점인 당첨자가 한 단지에서만 3명이나 나왔을만큼 청약열기가 뜨거웠다”며 “최근 감일역 신설 계획이 달라지긴 했지만 실거주 목적이거나 장기 투자를 생각하는 예비청약자들은 청약에 나설 것으로 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자