[땅집고] 정부가 내년 말부터 수도권 3기 신도시 등에 짓는 공공분양 아파트 대상으로 이른바 ‘사전 청약제’를 도입하기로 해 벌써부터 청약 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 사전 청약제란 아파트 착공 1~2년 전에 미리 청약하도록 하고 당첨자를 정하는 방식이다.

공공분양 사전 청약은 2008년 보금자리주택지구에 처음 도입했다가 2011년 폐지한 후 9년 만에 부활한다. 무주택자에겐 내집마련 기회가 넓어지고, 계약금이나 중도금을 미리 낼 필요도 없어 본 청약보다 유리한 점이 많다. 다만 과거와 달리 사전 청약 당시 분양가격이 본 청약 때 인상될 가능성이 있다는 점은 주의해야 한다.

■ 국토부 “본청약 때 분양가 오를 수 있다”

국토부는 내년 말 3기 신도시와 공공택지 등에서 약 9000가구를 사전 청약으로 분양할 계획이다. 국토부 관계자는 “본 청약이 늦은 지역 가운데 지구계획, 토지보상 등 일정 절차과 끝난 지역에 우선 적용한다”고 했다. 사업 추진 속도로 보면 3기 신도시 중 작년 10월 지구 지정을 완료한 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양에서 사전 청약 물량이 나올 가능성이 높다. 구체적인 대상지는 사업 추진 상황 등을 고려해 내년 상반기 중 확정한다.

내년에 3기신도시와 공공택지에서 공급할 아파트는 전체 11만6000가구다. 이 가운데 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 짓는 아파트 9000여가구가 1차 사전 청약 대상이다. 2008년 보금자리주택지구 공공아파트 분양시 단지 당 가구 수의 80%를 사전 청약으로 공급했지만, 이번엔 공공주택 공급량이 더 늘어나 비율이 낮아질 가능성도 있다.

분양가는 사전 청약 때가 본 청약 때보다 저렴할 것으로 보인다. 과거 보금자리주택지구 공급 당시 분양가는 본 청약 분양가가 사전청약 때 금액을 넘지 못한다는 규정이 있었다. 하지만 국토부 관계자는 “이번에는 본 청약 때 분양가를 사전 청약 때보다 더 높게 책정하는 방안도 고려한다”고 말했다.

■ 사전청약 당첨자 선정 기준은?

사전 청약은 일반적인 공공분양 아파트와 청약 시기만 다를 뿐 내용은 거의 동일하다. 일반분양 1순위 자격은 입주자 저축에 가입 후 2년 지나고, 청약통장 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 세대주가 갖는다. 1순위 내에서도 3기 신도시가 들어설 지역의 2년 거주자에게 우선 공급한다. 예를 들어 과천이라면 과천시에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 서울 등 기타 지역 거주자에게 공급한다. 해당 지역에 2년 이상 거주했다면 30% 안에 들지 못해도 경기도, 기타지역 경쟁자들과 2번 더 경쟁할 수 있다.

동일 순위 내 당첨자 선정 방식 역시 현재 공공주택 청약과 동일하다. 일반공급의 경우 전용면적 40㎡ 초과 주택은 청약종합저축 및 청약저축 통장에 보유한 총액(납입인정 금액 월 10만원)이 많은 순서대로 당첨자를 정한다. 전용면적 40㎡ 이하는 청약통장 납입 횟수를 기준으로 한다.

지역 우선 분양 요건을 갖추기 위해 해당 지역으로 이사하는 것은 위험이 있다. 과거 보금자리주택의 경우 사전청약 입주자 모집공고일 기준으로 거주 요건을 채워야 할 것으로 보이기 때문이다. 3기신도시 사전청약 입주자모집공고일이 내년 말이라면 1순위 해당지역(2년 거주) 우선 공급을 받으려면 작년 말부터 이미 그 지역에 거주하고 있거나 이사를 마쳤어야 했다. 김영지 국토부 공공택지기획과 사무관은 “거주의무기간을 계산하는데 기준이 되는 시점을 본청약 모집공고일로 할지, 사전청약 공고일로 할지 여부에 대해서는 아직 논의 중”이라고 했다.

■ 세대원 모두 무주택, 월평균 소득은 100% 이하여야

사전 청약 자격 조건도 일반적인 공공 분양의 기준을 따른다. 민간분양과 달리 청약자 세대 구성원이 전부 무주택자여야 하고, 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이하(월 555만원·3인이하), 자동차 가액 2764만원, 건물 등 부동산 자산 2억1550만원(공시가격 기준)이하 등의 기준도 충족시켜야 한다.

청약자는 특별공급과 일반공급의 유형별 당첨 가능성을 따져 확률이 높은 쪽으로 신청하는 전략을 짜는 것이 좋다. 특별공급은 생애최초·다자녀·신혼부부·노부모·기관추천 등 유형별로 각각의 배점 기준이 따로 있어 배점이 높은 순으로 당첨자를 뽑는다. 일반공급은 청약가점이 아닌 주택종합청약저축 및 청약저축의 가입기간과 저축총액으로 경쟁한다.

신혼부부·다자녀·생애최초 주택 구입자 등 실수요자들은 특별공급을 통해 더 높은 당첨 확률을 기대할 수 있다. 공공분양의 경우 특별공급 비중이 많게는 80%대로 높다. 올해 2월 공공분양한 ‘과천제이드자이’의 경우 총 647가구 중 특별공급이 515가구에 달했고, 이 중 194가구가 신혼부부에게 돌아갔다. 신혼부부의 경우 혼인기간 7년 이하로 부부합산 소득이2020년도 도시근로자 100%(맞벌이 120%)인 경우 특별공급을 노려볼 만하다. 2019년도 기준으로 월 평균소득 100%(3인이하)는 555만원, 120%는 666만원이다. 혼인기간이 짧을수록, 자녀수가 많을수록 배점이 높다.

■ “사전청약 경쟁률 수 백대1 넘을 수도”

사전 청약은 중복 당첨이 불가능하다. 예컨대 남양주 왕숙지구의 사전청약 당첨자는 하남 교산지구의 사전청약에 중복 신청할 수 없다. 다만 사전 청약에 당첨됐더라도 다른 일반 아파트 청약은 허용한다. 사전청약 당첨자는 본청약 이전까지는 재당첨 제한에 걸리지 않기 때문이다.

사전청약 당첨자가 추후 본 청약에서 당첨을 포기해도 불이익이 없다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다.

권일 부동산인포 팀장은 “입지가 좋은 지역은 본 청약보다 사전 청약에 신청자가 몰리고, 수백대 1의 경쟁률이 나올 수도 있”고 했다. 이어 그는 “예상 경쟁률은 해당 지역 공공분양 아파트의 과거 청약 성적을 참조할 필요가 있다”며 “과천제이드자이를 기준으로 보면 3기신도시 사전 청약의 경우 적어도 청약통장 가입기간이 15년 이상, 월 10만원 납입기준으로 저축총액 1800만~2000만원 정도여야 당첨 안정권에 들어갈 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자