[입주단지분석] 언젠가 막히는 한강뷰?…초고가 반포센트럴자이 결정적 약점

[땅집고] 지난 9일 오후 서울 서초구 잠원동. 지하철 고속터미널역 8-1번 출구를 나와 반포쇼핑타운을 끼고 이면도로로 들어가니 신축 아파트가 눈에 들어왔다. 신반포6차 아파트를 재건축해 지난달 29일 입주를 시작한 ‘반포센트럴자이’ 아파트다. 이 아파트는 총 7개 동 757가구. 반포에 들어선 세번째 ‘자이’ 아파트다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 4250만원이었지만 현재 시세는 8000만~9000만원에 육박하는 초고가 단지다.

이 아파트는 반포대로를 사이에 두고 반포동 ‘아크로리버파크(1612가구)’, ‘래미안퍼스티지(2444가구)’, ‘반포 자이(3410가구)’ 등 국내 최고가 아파트를 마주보고 있다. 3년 전 분양 당시에는 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴해 168대1의 청약률을 남기기도 했다. ‘반포센트럴자이’는 뛰어난 입지와 훌륭한 내부 인테리어를 갖추고 있다는 평이다. 그러나 이 아파트가 아크로리버파크를 넘어서기는 쉽지 않을 것이란 전망이 많다.

■ 교통·학군·편의시설 제대로 갖춘 아파트

‘반포센트럴자이’가 들어선 지역은 잠원동 내에서도 핵심 지역으로 꼽힌다. 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역을 걸어서 3분이면 이용할 수 있다. 단지 인근 반포대로와 신반포로는 물론 경부고속도로와 올림픽대로, 강변북로를 이용하면 서울 어디든 이동이 편리하다. 고속터미널역 주변으로는 신세계백화점, 서울성모병원, 킴스클럽, 국립중앙도서관 등 대형 쇼핑몰과 각종 생활편의시설이 밀집해 있다. 한강 접근성도 뛰어나 반포한강공원, 세빛섬 등 공원도 도보로 이용이 가능하다.

명문 학교가 주변에 많다. 반원초·계성초, 경원중·신반포중 등이 있다. 세화고·반포고 등 고등학교가 다소 멀기는 하나 강남구에 있는 청담고가 단지 인근 잠원스포츠파크 부지로 이전(2023년 3월 개교 예정)을 추진 중이다.

■ 전용 84㎡ 30억원 호가…매물 거의 없어

‘반포센트럴자이’ 분양가는 3.3㎡당 평균 4250만원, 전용 84㎡ 분양가는 평균 15억원이었다. 현재 호가는 30억원을 넘는다. 신축 단지 입주가 시작했음에도 실거래는 거의 없다고 중개업소에선 말한다. 인근 공인중개사사무소 대표 A씨는 “최근 강남권 주택시장에서 수억원 낮춘 급매물이 나오면서 반포센트럴자이에서도 그런 매물이 나왔는지 묻는 매수자들이 많다”며 “집주인들이 양도소득세 비과세 요건 때문에 실거주를 많이 하고 있어 나오는 매물은 거의 없다”고 말했다.

전세 보증금도 최고 수준이다. 25평과 34평 전세금은 각각 12억원, 15억원 선이다. 지난달 29일부터 본격적인 입주가 시작됐음에도 거래가 이뤄지지 않자, 집주인들이 금액을 낮추고 있는 것으로 알려졌다. 현지 중개업소에서는 전세금이 최고가에서 5000만원~1억원가량 떨어졌는데 추가 하락 가능성을 예상한다.

■ 커뮤니티 시설 많고 인테리어 호평

초고가 단지인만큼 내부와 커뮤니티시설 관심도 높다. 우선 화려한 문설주와 소나무·느티나무 조경 등에서 고급화를 시도했다. 지상 공간이 부족해 커뮤니티 시설(자이안 센터)은 지하에 들어섰다. 피트니스, GX룸, 실내골프연습장, 스크린골프, 사우나, 탁구장 등을 갖췄지만 수영장은 없다. 사우나 시설은 뛰어난 편이다. 히노끼 사우나와 넓은 탕, 대형 라커룸이 들어서 있다.

최고급 수입 인테리어 마감재를 사용한 점도 돋보인다. 바닥 마루는 이탈리아산 원목마루인 조르다노를 적용했다. 성수동 갤러리아 포레 등 최근 고급 아파트에서 사용하는 조르다노 원목마루는 습도에 따른 뒤틀림이나 갈라짐과 같은 고질적인 문제가 발생하지 않는다. 전용 84㎡ 이상은 모두 4베이 구조지만 59㎡는 3베이다. 최근엔 59㎡까지 4베이로 설계하는 단지들이 많지만, 강남권에서는 한강변 북향 조망이 가능하도록 설계하기 때문에 4베이가 아닌 3베이로 짓는다.

■“단지 규모 작고 한강뷰 제한…‘아리팍’ 넘기는 힘들 듯”

현재 이 아파트 일부 동에서 한강 조망이 가능하지만, 영구 조망은 아니다. 반포센트럴자이가 한강변과 가깝지만 한강과 아파트 사이로 재건축 사업을 추진 중인 단지가 있기 때문이다. 반포대로 맞은편 래미안 원베일리나 단지와 맞닿은 신반포2차 등이 재건축 공사를 마치면 반포센트럴자이에서는 북쪽에 위치한 동의 40평이 넘는 일부 가구에서만 한강을 볼 수 있다.

업계에서는 잠원동 반포센트럴자이가 반포동 랜드마크인 아크로리버파크와 함께 시세를 이끌 것으로 내다보고 있다. 그러나, 반포·잠원동 일대에선 전통적으로 학군, 한강 접근성 등의 이유로 반포대로를 중심으로 서쪽인 반포동을 선호하는 성향이 강하다. 이 때문에 반포대로 중심으로 동쪽에 있는 반포센트럴자이가 아크로리버파크, 래미안 원베일리보다는 가격이 낮을 것이라는 전망이 우세하다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “반포센트럴자이가 신축 프리미엄이 붙었음에도 4년 전에 지어진 아크로리버파크보다 가격이 낮다는 것은 한강 조망이 제한되고 단지 규모가 크지 않다는 점이 반영된 결과”라며 “그럼에도 가격 차는 크지 않기 때문에 래미안 원베일리 입주 전까지 반포 일대 가격을 주도하는 아파트가 될 것”이라고 말했다. /박기홍 땅집고 기자