[땅집고] 정부가 6일 내놓은 수도권 공급대책은 그간 서울 집값이 뛸 때마다 ‘공급 부족’이 근본적인 문제로 지적된 데 따른 것으로 해석된다. 집값 안정화에는 긍정적이지만 민간보다는 공공에 치중한 공급 대책이어서 얼마나 실효성이 있겠냐는 의문도 제기된다.

정부는 이번 대책에서 사실상 100가구 미만의 소규모 재건축을 제외하고는 재건축을 통한 공급대책은 배제했다. 대신 공공이 참여하는 공공 재개발 사업지를 '주택공급활성화지구'로 지정하는 방식을 포함했다. 사업추진이 지지부진한 도심 재개발 사업에 한국토지주택공사(LH)·SH공사 등 공공기관이 참여하면 용도지역과 용적률 상향 등 인센티브를 제공한다. 대신 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하되, 전체 물량의 최소 20% 이상을 공공임대로 제공해야 한다.

대신 임대 공급으로 떨어지는 사업성을 보전하기 위해 투기과열지구에서도 분양가 상한제 적용을 배제한다. 다만 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리가격 수준으로 제한해 터무니없이 높은 가격으로 분양가를 산정하지 못하도록 제한할 계획이라고 국토부는 설명했다.

활성화지구에서는 용도지역, 용적률, 기부채납비율 등 도시·건축 규제도 완화해준다. 예를 들어 2종 주거지역은 3종 주거지로, 주거지역은 준주거지역으로 종상향을 허용하고 용적률도 법적 상한 이상으로 상향하는 것이다. 지자체별 도시계획위원회 심의를 거쳐 기반시설 기부채납과 용도지역·용적률을 상향할 경우 공공임대주택 기부채납 비율도 완화한다. 이와 함께 인허가를 대폭 앞당겨 구역지정부터 착공까지 10년 이상 걸리던 사업기간을 절반(5년)으로 단축할 방침이다. 다만 낮은 분양가로 인한 투기수요 진입을 막기 위해 주택공급활성화지구에서 공급하는 일반분양분은 최대 10년간 전매를 제한하고, 5년 거주의무를 부여한다.

정부는 공공성을 강화한 정비사업을 통해 향후 3년간 서울에서만 4만가구를 공급할 예정이다. 이 가운데 LH와 SH공사가 단독 또는 공동시행자로 참여하는 '공공 재개발' 사업을 활성화해 총 2만가구를 공급한다. 올해 500가구, 내년 4500가구, 2022년 1만5000가구 등이다.

서울시에 따르면 현재 서울 재개발 구역 가운데 10년간 조합설립인가도 못하고 사업이 정체된 곳이 102곳에 달한다. 대부분 강북지역으로 미아·장위 등 과거 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 곳이 공공재개발의 첫 후보지로 거론된다.

한 전문가는 "이번 공급대책의 성패는 결국 재개발 조합이 공공의 개입을 얼마나 받아들일 것인지에 달려 있다"며 "세입자부터 집주인까지 종전에 없던 다양하게 제공되는 인센티브가 매력적일 수 있지만 이해관계가 첨예한 조합 입장에서 공공 개입 자체를 꺼릴 가능성도 있다"고 지적했다.

서울시의 재개발 사업 가운데서 얼마나 공공 참여를 받아들일지는 미지수다. 부동산 업계의 다른 관계자는 "지지부진한 사업이 작동할 수 있게 된다는 점에서 그간 수익성이 떨어져 사업추진이 어려웠던 재개발 구역의 관심이 높을 것"이라며 "다만 조합 내부의 이해관계가 첨예한 상황에서 공공의 참여를 얼마나 원할 지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

/한상혁 땅집고 기자