[부동산 상식] 공시가 급등하면 세금 더 내야 하는데, 재건축 단지가 웃는 이유는…

일반적으로 주택 소유자들은 공시가격 인상 소식을 반기지 않는다. 공시가격이 오른만큼 내야할 세금(보유세)도 함께 늘기 때문이다. 그런데 모든 주택 소유자들이 공시가격 인상을 싫어하는 것은 아니다. 과천주공8·9단지, 목동 일대 신시가지 단지 등, 재건축추진위원회를 설립을 앞둔 아파트 소유자들은 공시가격 인상을 반기고 있다. 이들은 왜 공시가격 인상을 반기는 걸까?

■ 추진위 설립 전에는 공시가격 높아야 초과이익 부담금 줄어

이는 2018년 부활한 재건축 초과이익 환수제에 따른 부담금 산정 방식 때문이다. 재건축 초과이익이란 재건축 전과 후의 가격 차이를 말한다. ‘사업 종료시점 주택가액’에서 ‘개시시점의 주택가액 x정상적인 상황의 집값 상승률 + 개발비용’을 빼서 계산한다. 그런데 이때 ‘개시시점의 주택 가액’을 정하는 기준이 바로 재건축 추진위원회 설립 시점의 공시가격이다. 따라서 재건축 초기 단지들은 이 시점 공시가격이 높을수록 개발로 인한 초과 이익이 줄어들게 되고, 조합원들이 토해 내야할 부담금도 줄어들게 된다.

이런 이유 때문에 재건축을 추진 중인 단지들은 일반적으로 ‘추진위원회 설립 시점의 공시가격’이 높게 책정 되기를 원한다. 실제로 조합이 나서서 공시가격을 올려달라고 요청한 경우도 있다. 2018년 개포주공 5~7단지의 경우 조합원 1인당 초과이익 부담금이 평균 4억 4000만원에 달할 것으로 예상되자, 조합에서 공시가격 인상을 요구했다. 같은 해 서울시 광진구 워커힐 아파트도 재건축추진준비위원회의 요구에 따라 국토부가 공시가격을 상향 조정했다. 공시가격이 오른 최근 재건축 조합 설립을 서두르는 양천구 목동 일대 신시가지 단지들과 과천 주공 8·9단지 등도 비슷한 계산을 하고 있다.

■ 준공시점 공시가격 높아지면 ‘부담금 폭탄’ 맞을 수도

초과이익을 계산할 때 ‘사업 종료시점의 주택 가액’도 중요하다. 사업 종료시점(준공)의 주택 가격도 공시 가격이 기준이 되기 때문에 이 시기의 공시가격이 높으면 초과이익 부담금이 늘어난다. 지금처럼 정부가 정치적·정책적 목적에 따라 시가 대비 공시가격의 비율(이른바 현실화율)을 임의로 통제하는 시기에 단지 ‘운’에 따라 개시·종료시점 공시가격도 변동하고, 재건축 분담금까지 크게 좌우되는 일도 벌어진다.

또 ‘추진위 설립’ 시점이 재건축 시작 시점으로 보기에 너무 이르다는 지적도 있다. 보통 추진위 구성 후 본격적으로 재건축 절차가 시작하는 사업 인가까지는 최소 2~5년 걸린다. 이 기간에 공시가격이 크게 오를 경우 재건축 조합 입장에서는 본격적인 공사를 시작하기도 전의 공시가 상승이 개발 이익으로 잡힌다.

실제로 송파구 문정동 136번지 재건축 조합의 경우 2015년 6월 30일 추진위원회 승인일 기준 공시가격 총액이 1800억원, 2017년 7월 사업시행인가 시점의 감정평가액(분양가 산정 기준)은 총 3800억원이 나왔다. 조합 측은 공사를 시작조차 하지 않았는데 2000억원이 사업 이익으로 잡혀 부담금을 내야 하는 상황이 불합리하다고 주장한다.

전문가들은 재건축 종료시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 단계의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적이다”고 말했다.

/전현희 땅집고 기자