[땅집고] 대우건설이 최근 입찰에 뛰어든 반포1단지 3주구 재건축사업에서 업계 최초로 ‘재건축 리츠 사업’을 도입한다는 방침이다. 재건축 리츠는 재건축 단지의 일반분양분 주택을 리츠(REITS·부동산 투자신탁)를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 사업이다. 일반분양 대신 임대주택을 공급하는 것으로 분양가 상한제 적용을 피하면서 조합 수익성도 높일 수 있다는 설명이다.

대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(Asset Management Company, 법인명 투게더투자운용)를 통해 재건축 리츠 사업을 추진한다고 16일 밝혔다.

재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다. 이 때 조합이 일반 분양 대신 리츠에 현물 출자함으로써 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출할 수 있다.

리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자 받은 후 주식으로 조합에게 돌려준다. 이렇게 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다. 리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하게 되며, 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다.

대우건설에 따르면 재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유롭다. 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다. 조합은 인허가 변경을 통해 리츠에 현물 출자하는 내용을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.

대우건설은 재건축 리츠 사업을 최근 입찰한 ‘반포1단지 3주구 재건축 사업’부터 적용하겠다고 밝혔다. 반포3주구 일반분양분 약 600가구 전체를 리츠로 운영한다. 대우건설은 리츠 AMC를 지난해 설립한 뒤 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리 하는 대우에스티를 출범시켰다. 이들 업체와 더불어 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 대우건설 부동산종합서비스(D.Answer)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다.

대우건설 관계자는 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을 뿐 아니라 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다”며 “재건축 리츠 사업과 관련된 관계법령 검토는 이미 마쳤으며, 정부의 부동산 정책 취지에 부합할 수 있고 재건축 조합과 일반인 모두에게 적정한 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업모델로 성장시킬 예정이다”고 밝혔다.

/김리영 땅집고 기자