[땅집고] 15일 열리는 제21대 국회의원 총선거 결과에 따라 앞으로 부동산 시장의 향방이 크게 뒤바뀔 전망이다. 여당이 승리하면 현 정부의 부동산 규제 정책에 더욱 힘이 실릴 가능성이 높다. 반면 제1 야당인 미래통합당은 총선에서 승리할 경우 모든 부동산 정책을 현 정부 이전으로 되돌리고 규제도 완화하겠다고 약속하고 있다.

■ 여당 승리시 “계약갱신청구권·전월세상한제 시행될 것”

민주당이 이번 선거에서 이긴다면 현 정부의 강한 대출·세금 규제와 도심 재정비 억제·신도시 건설이라는 정책 기조가 그대로 유지될 것으로 보인다. 이와 함께 여당이 그 동안 ‘주거복지와 실수요자 보호’ 명목으로 도입을 추진해왔던 제도들이 본격적으로 입법 절차를 밟을 가능성이 높다. 주택 임대차 계약갱신청구권 강화, 분양가 상한제에 이은 전월세상한제 도입, 과도한 시세차익을 방지하기 위한 주택채권입찰제 적용 등이 대표적이다.

계약갱신 청구권은 임차인이 원할 경우 일정기간까지 거주할 수 있도록 하는 권리다. 여당에서는 2016년부터 현 중소벤처기업부장관인 박영선 의원이 ‘2년+2년’안을, 김상희 의원이 ‘3년+3년’ 안을 발의한 바 있다.

계약갱신 청구권은 전월세 상한제와 함께 도입될 가능성이 크다. 세입자가 전세 계약을 갱신하고 싶어도 집주인이 전세금을 크게 올릴 경우 불가능해 유명무실하다는 지적 때문이다. 두 제도가 함께 도입될 경우 이렇게 되면 집 주인은 세입자의 계약 갱신 요구를 받아들이면서 재계약시 전세금·월세를 일정 비율 이상으로 초과해 인상할 수도 없게 된다.

최근 ‘로또 청약’ 열풍과 관련, ‘채권입찰제’ 논의가 본격화할 가능성도 있다. 채권입찰제란 분양가와 주변 아파트에 시세 차이가 클 경우에 분양 받는 사람이 채권을 매입하도록 해 시세 차익에 대한 일부를 국고로 환수하는 제도다. 채권을 많이 구입하는 청약자가 당첨되게 함으로써 시세 차익을 줄이는 효과를 얻을 수 있다. 이 제도는 2006년 도입됐다가 이후 시세 하락에 따라 유명무실해지면서 폐지된 바 있다.

다만 정부가 강하게 밀어붙이고 있는 종합부동산세 인상에 대해서는 여당이 승리하더라도 일부 수정이 이뤄질 가능성이 있다. 선거일이 가까워오면서 강남 3구 등 보유세 인상에 따른 반발이 큰 지역구 여당 후보들이 노선을 변경하는 공약을 내걸었기 때문이다. 이낙연 민주당 상임선대위원장 역시 1가구 1주택 실소유자에 대한 종합부동산세를 완화할 필요가 있다고 언급하기도 했다. 반면 이 같은 언급이 “강남구 등 집값이 비싼 여당 험지 출마자들에게 힘을 실어주기 위한 빈말에 불과할 것”이란 관측도 있다.

■ 야당 승리하면 “분양가 상한제·3기신도시 원점으로”

제1 야당인 미래통합당이 선거에서 이기면 주택 공급과 거래 활성화에 악영향을 끼친다는 지적을 받는 정부의 규제 정책들이 수정될 가능성이 있다. 통합당이 그 동안 발표한 주요 공약은 ▲주택담보대출 기준·고가주택 완화 ▲분양가 상한제 폐지 ▲고가주택 기준 조정 ▲3기 신도시 건설정책 전면 재검토 및 서울 재건축·재개발 규제 완화 등이다.

우선 야당이 승리할 경우 올해 초 여당이 발의한 종부세 인상 법안이 올해 보유세 부과 기준일(6월1일) 이전 통과할 가능성은 크게 낮아질 것으로 점쳐진다. 여기에 더해 국회에서 1가구 1주택자 등 실수요자들에 대한 종부세를 인하하는 법안이 본격적으로 논의될 것으로 보인다. 미래통합당 의원들은 작년 12월 말 정부 대책에 반대하며 1주택자에 대한 세부담 상한 비율을 150%에서 130%로 낮추고, 만 60세 이상 고령자와 장기보유자에 대한 공제율을 보다 확대하는 내용의 종부세법 개정안을 발의한 상태다.

민간택지 분양가 상한제의 경우 코로나 사태로 인해 오는 8월로 시행이 유예됐으나 선거 결과에 따라 야당이 크게 승리할 경우 아예 폐지되거나 적용 단지가 축소·조정될 가능성도 적지 않다. 이혜훈 미래통합당 의원이 민간택지의 분양가 상한제 적용지역 기준과 적용 시점을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 발의한 바 있다.

또한 고가주택의 기준은 시세 9억원에서 공시가격 12억원 이상인 주택으로 상향하는 논의도 시작할 것으로 보인다. 주택담보대출 역시 다주택자를 제외한 1가구, 실 거주 목적의 일시적 1가구 2주택자에게 주택담보대출비율(LTV)을 완화하는 정책을 도입할 수 있다.

3기 신도시의 경우 신규 택지 주변의 기존 1·2기 신도시 주민들의 반대가 극심한 상황인 점을 고려해 일부 지역은 아예 원점에서 재검토할 가능성도 있다. 통합당은 정부의 신도시 정책에 반대하며 공급 정책으로 도심과 1기 신도시 내 노후 아파트 재개발·재건축 활성화를 위한 규제 완화를 추진하고 있다.

■ 전문가들 “코로나 사태, 공약 이행에 변수 될 것”

최근 부동산 시장은 정부의 강한 규제와 신종코로나 바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 침체 우려가 겹치면서 서울 재건축에 이어 일반 아파트마저 하락으로 돌아선 상태다. 이 때문에 이번 선거에서 여야 어느 한쪽이 일방적인 승리를 거두지 못할 경우에도 정부의 기존 규제 일변도 정책에는 수정이 불가피하다는 관측도 있다. 부동산 경기 침체는 정부가 두려워하는 실물 경제 침체로 이어질 우려가 높기 때문이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “정부와 여당이 규제 일변도 정책만 펼치다가 코로나 사태가 겹쳐 조세 저항이 강해지자 일부 후보자들은 노선이 다른 공약도 내놓고 있다”며 “5월쯤엔 코로나 사태 영향이 가시화될 것으로 예측되는 만큼 총선에서 여당이 승리하더라도 기존 공약에 수정이 가해질 가능성이 높다”고 전망했다./김리영 땅집고 기자