[땅집고] 경기 과천시 중앙동에 있는 ‘래미안에코펠리스’ 아파트. 2007년 입주한 이 아파트는 지난해 11월 84㎡(이하 전용면적) 전세금이 10억원(14층)을 돌파했다. 작년 과천시 아파트 가운데 전세금 최고가였다. 이 아파트 뿐만이 아니다. 작년 말 과천시 ‘래미안슈르’ 아파트 84㎡도 보증금 10억원에 전세 계약을 체결했다. 과천시 아파트 전세금은 작년 말까지 서울 강남3개구의 신축 아파트 못지않게 치솟았다.
그런데 최근 분위기가 180도 달라졌다. 10억원을 넘겼던 ‘래미안에코펠리스’ 84㎡ 전세금은 올 1월 8억8000만원(10층)으로 두 달여만에 1억원 넘게 급락했다. ‘래미안 슈르’ 84㎡ 전세금은 지난 2월 7억800만원(6층)까지 하락해 3억원이나 폭락했다. 작년 11월까지만해도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았던 과천시 아파트 전세금에 왜 갑자기 추락하는 걸까.
■ 1순위 거주요건 2년 연장에 전세시장 요동
지난해 과천시 아파트 전세금이 급등한 원인은 과천지식정보타운 아파트에 청약하기 위한 가수요 때문이었다. 많은 예비 청약자들이 주소를 과천시로 옮겨 1년 정도 거주한 뒤 과천지식정보타운에 공급되는 저렴한 아파트나 재건축 아파트에 청약하려는 계획을 갖고 있었다. 과천시 별양동 M공인중개사사무소 관계자는 “아파트뿐만 아니라 빌라까지 전세 매물이 씨가 마를 정도였다”고 했다.
실제 과천 거주 1순위자의 위력은 크다. 이달 초 과천시 지식정보타운에 분양한 ‘과천제이드자이’ 아파트는 132가구 모집에 2만5560명의 청약자 몰릴만큼 경쟁이 치열했다. 하지만 당첨 가능성이 높은 1순위 당해(과천시) 거주자는 1276명에 불과했다. 1년 거주 요건만 채우면 당첨 확률이 확 올라가는 셈이다.
하지만 정부가 최근 당해지역 우선 공급 거주요건을 1년에서 2년으로 연장하는 내용을 담은 주택공급규칙 개정안을 내놓으면서 전세 시장이 요동치기 시작했다. 이 개정안은 오는 4월 중 시행될 것으로 보인다.
당해지역 거주 요건이 2년으로 연장되면 과천시에 전세로 이사하려는 수요가 줄어들 수밖에 없다. 현재 전세 수요자는 대부분 과천지식정보타운 분양을 노린 예비 청약자들인데, 거주요건이 2년으로 늘어나면 사실상 당첨 희망을 접어야 하는 탓이다. 과천지식정보타운 내 민간 아파트 분양 일정이 대부분 앞으로 2년 안에 끝날 공산이 크기 때문이다. 지금 전세로 옮겨봐야 실익이 없는 셈이다.
현재 과천지식정보타운에 공급할 민간분양 아파트는 총 6개 단지다. 이미 분양한 ‘과천제이드자이(공공분양)’을 제외하면 5개가 남아있다. 이 중 4곳은 대우건설이, 나머지 한곳은 우미건설·신동아건설이 각각 시공한다. 대우건설이 분양가를 두고 과천시와 줄다리기를 하면서 분양 일정이 늦어지고 있지만 향후 2년 안에는 분양을 할 가능성이 높다는 분석이다. 대우건설 관계자는 “과천시가 제시한 분양가인 3.3㎡(1평)당 2205만원으로는 분양하기 어렵고 임대 후 분양하는 방법 등을 검토하고 있다”고 했다.
■ “지금 이사하면 과천지식정보타운 청약 못할 수도”
상황이 급변하면서 과천시 전세 시장에 몰렸던 가수요가 빠지고 전세금도 급락하고 있다. 실제 한국감정원에 따르면 지난해 11월 이후 전세금 주간 변동률을 보면, 거주요건 연장 방침이 발표된 작년 12월30일 이후 서서히 하락세를 보이다가 올 2월부터 본격적인 마이너스 행진 중이다.
당분간 전세금이 오를 가능성은 낮다. 과천에는 앞으로 2년간 신축 아파트만 7000가구 이상 줄줄이 입주하기 때문이다. 올 4월 ‘과천푸르지오써밋’(1571가구)을 시작으로 연말에는 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋’(1317가구)가 준공한다. 내년에는 1월에 ‘과천위버필드’(2128가구)에 이어 11월에 ‘과천자이’(2099가구)가 각각 입주할 예정이다. 대규모 입주가 이어지면서 일시적으로 매물이 늘어나 전세금 하락세가 지속될 가능성이 큰 것이다.
다만 중장기적으로 과천 전세금이 계속 하락하지는 않을 것이란 분석도 나온다. 과천은 ‘준(準) 강남’이라고 불릴 만큼 입지가 좋은데다 지식정보타운 외에 지하철 선바위역 인근에 3기신도시 물량 7000가구가 들어서기 때문이다. 시간이 흐르면 또 다른 청약 수요가 과천시에 유입될 가능성이 높다는 것.
권일 부동산인포 팀장은 “최근에는 새 아파트가 입주해도 전세를 놓기보다 집주인이 직접 거주하는 비율이 높아지고 있어 전세 추가 공급이 예상보다 많지 않을 수도 있다”면서 “3기신도시 청약을 겨냥한 이주 수요가 남아있어 과천 전세금이 다시 오를 가능성도 있다”고 했다.
▶ 2020년 우리집재산세·종부세는 얼마? ‘땅집고 앱’에서 쉽게 계산해보세요. ☞클릭!!