[입주단지 집중분석] 지난달 24일 주인 맞기 시작한 래미안DMC루센티아

[땅집고] 지난달 24일 오후 서울 서대문구 남가좌동. 경의중앙선 전철 가좌역 3번 출구에서 명지대 방향으로 200m 쯤 걸어가니 6차로인 가재울미래로 양옆으로 고층 아파트 단지가 즐비했다. 서울 서부권의 신흥 주거지로 주목받는 가재울뉴타운이다. 이곳에는 9개 아파트 단지가 입주할 예정인데, 이날 여섯번째 단지인 ‘래미안DMC루센티아’가 주인을 맞기 시작했다. 이 아파트는 거북골로를 사이에 두고 남쪽에는 1단지(110·111동), 북쪽에는 2단지(101~109동)로 구분된다. 동마다 이삿짐 차량들이 줄지어 서 있었다.

‘래미안 DMC 루센티아’는 가재울뉴타운 5구역을 재개발한 단지로 최고 25층 11개 동(棟)에 59~114㎡(이하 전용면적) 997가구다. 가재울뉴타운 내에서 단지 규모는 5번째로 크다. 지난해 12월 ‘DMC에코자이(1047가구)’가 들어선 이후 2개월 만에 선보인 신축 단지이기도 하다. 이 아파트가 완공으로 가재울뉴타운 사업은60% 정도 끝났다. 부동산 업계에서는 총 9개 단지, 8500가구가 모두 들어서면 서대문구 북아현동이나 마포구 아현동 못지 않은 인기 주거지역으로 발돋움할 것이란 기대감이 적지 않다.

■ “웃돈만 4억원” 가재울뉴타운 대장주 꿰차나

현재 가재울뉴타운에서 집값을 선도하는 이른바 대장주는 2015년 입주한 ‘DMC파크뷰자이’다. 84㎡가 11억원 안팎을 호가한다. 래미안 DMC 루센티아는 시세만 놓고 보면 DMC파크뷰자이를 이미 따라잡았다. 래미안 DMC 루센티아는 2017년 일반분양 당시 3.3㎡(1평)당 평균 1746만원이었다. 84㎡ 기준 6억원대였다.

그런데 현재 실거래가는 최고 10억8000만원(12층)을 찍었다. 그동안 가장 인기가 높았던 DMC파크뷰자이2단지 84.97㎡는 지난해 최고가격이 10억9000만원(12월·9층)이었다.

래미안DMC루센티아는 이미 매도 호가가 12억원대를 넘어 웃돈만 4억~6억원쯤 붙었다. 아직 실거래로 이어지지는 않고 있지만 서대문구 최고 인기 단지로 꼽히는 북아현동 ‘신촌 푸르지오’ 동일 면적 평균 시세(12억~13억원)와 큰 차이가 없는 상황이다.

래미안DMC 루센티아는 입주가 시작됐지만 매물이 거의 없다. 조합원 매물만 간혹 나온다. 일반분양 물량(571가구)은 찾기 힘들다. 양도소득세 부담 탓이다. 지금 팔면 양도 차익만 4억~5억원대여서 1가구1주택 비과세 혜택을 받지 못하면 양도세만 억(億)대를 넘길 수 있다. 송지윤 한성부동산 대표는 “1주택 비과세 혜택을 받기 위해 2년간 직접 실거주하겠다는 집주인이 많다”면서 “지금도 매물이 거의 없고, 앞으로도 거래가 뜸할 것 같다”고 했다.

■ “풀옵션 없어” 부분 임대형 원룸은 인기 낮아

래미안DMC 루센티아 주변에는 연세대·이화여대·서강대·홍익대·명지대 등 대학이 몰려 있다. 광화문 업무지구도 버스나 지하철로 30~40분이면 갈 수 있다. 시공사인 삼성물산은 직장인·대학생 등의 임차 수요가 많을 것으로 예상해 분양 당시 가재울뉴타운 최초로 부분임대형 가구를 공급했다. 84㎡C타입과 E타입 202가구는 계약자가 원하면 부분 임대형으로 시공해 세대를 분리할 수 있었다. 분리된 가구는 출입문과 부엌, 욕실 등이 모두 2개다. 두 가구가 마주치지 않고 독립된 생활을 할 수 있다. 이 주택형은 청약 당시 인기가 높았다. 84㎡C타입은 청약 경쟁률이 17.2 대 1, 84㎡E타입도 7.9 대 1로 1순위 마감했다.

하지만 부분 임대형은 인기가 높지 않다. 202가구 중 31가구만 선택했다. 이에 대해 장은희 사랑부동산 대표는 “부분 임대로 만든 원룸의 경우 대학교가 가깝고 피트니스센터 같은 커뮤니티시설을 이용할 수 있는 것은 장점”이라며 “다만 주변 신축 오피스텔과 비교하면 냉장고, 세탁기 등 풀옵션이 없어 경쟁력이 떨어진다는 지적도 있다”고 했다.

■ “세부담에 매물 없어…가격은 꾸준히 오를듯”

래미안 DMC루센티아는 가재울뉴타운의 대장주 자리를 놓고 당분간 DMC파크뷰자이와 경쟁할 전망이다. 가격 면에서는 상대적으로 신축인 래미안DMC루센티아가 약간 앞서는 모습이다. 하지만 실수요자 선호도는 DMC파크뷰 자이가 가장 높은 편이다. 래미안DMC루센티아는 교통이 다소 약점이다. 대로에서 걸어서 13분쯤 떨어진 뉴타운 안쪽에 있다. 조용하지만 지하철이나 버스 이용은 DMC파크뷰자이보다 불편하다. 래미안DMC루센티아에서 가장 가까운 지하철역은 6호선 증산역이나 디지털미디어시티역, 경의중앙선 가좌역인데 각 역까지 걸어서 20분 안팎 걸린다.

DMC파크뷰자이는 학부모들이 가장 선호하는 학교인 가재울초등학교로 배정받는다. 래미안 루센티아의 경우 110동과 111동은 가재울초등학교(1단지)에 배정받지만 나머지는 연가초등학교로 배정된다.

전문가들은 가재울뉴타운이 완성 단계에 접어들면서 인기가 꾸준히 상승할 것으로 내다봤다. 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소 소장은 “서울의 재개발, 재건축이 모두 규제에 묶였지만 가재울 뉴타운은 이미 사업이 60% 이상 진척됐고 남은 사업도 곧 완성될 예정”이라며 “내년부터 재개발,재건축 뿐만 아니라 일반분양 물량이 크게 줄어 뉴타운 신축 단지 선호도가 더 올라갈 가능성이 높다”고 했다.

글= 김리영 땅집고 기자