[최광석의 법률톡톡] 불법 개조한 원룸에 세들었는데 보증금 지킬 수 있을까

[궁금합니다]
경기도 성남시 수정구의 한 원룸에 입주한 세입자 A씨. 다른 원룸보다 전세가 다소 저렴한 것 같아서 이 건물 5층에 있던 총 51개 원룸 중 527호를 골라 보증금 3500만원에 전세계약하고 전입신고까지 마쳤다. 그런데 어느날 집이 경매로 넘어갔다는 소식을 들었다. A씨는 보증금을 돌려받을 수 있는지 알아보다가 깜짝 놀라고 말았다. A씨가 거주하는 건물 5층은 등기부등본상 주거용 원룸 51실(501~551호)로 이뤄진 것이 아니라 상가 1실(501호)이었던 것. 즉 건물주가 큰 상가 1개를 51개로 쪼개 원룸으로 불법 개조했던 것이다.

경매 감정평가서 확인 결과 건물주인 B회사는 불법으로 만든 원룸 51실 중 31실을 타인에게 매매한 것으로 드러났다. 등기부등본상으로는 전체 상가 1실의 지분을 일부 양도하는 방식으로 거래했다. 나머지 20실은 B사가 직접 임대하며 전월세 수익을 올렸다. A씨가 이런 터무니 없는 불법 원룸에 입주하게 된 이유는 뭘까. A씨가 공인중개사를 끼지 않고 직거래로 임대차계약을 맺는 과정에서 등기부등본을 제대로 확인하지 못했기 때문인 것으로 나타났다.

이런 경우 A씨를 비롯한 50여명의 세입자는 임차보증금을 지킬 수 있을까.

[이렇게 해결하세요]
건물 용도가 상가일지라도 실사용 용도가 주택이라면 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있다. 다만 제대로 된 전입신고가 필수다. A씨가 입주한 건물처럼 엄연한 구분건물인 경우 단순히 지번까지만 전입신고할 것이 아니라 동·호수까지 정확히 신고해야 한다. 실제로 임차인들이 다세대주택에 전입신고 할 때 동·호수 표시 없이 지번으로만 등록하는 것은 법적으로 유효한 공시방법이 아니라고 한 판례가 있다(대법원 95다48421).

그럼 건물이 경매에 넘어간 상황에서 A씨가 전세보증금을 지킬 수 있을지 여부와 밀접한 판례도 알아보자(대법원 95다55474). 총 6가구인 원룸 건물 사례다. 세입자 C씨는 등기부등본상 이 건물 2층 ‘200호’를 보증금 2300만원에 임대차 계약했다. 그런데 건물 1층이 반지하여서 정작 현관문에 부착된 호수는 ‘302호’였다. C씨는 임대차계약서에도 302호라고 표기된 것을 보고 전입신고를 302호로 했고, 확정일자까지 받았다.

이런 상황에서 건물주가 이 건물을 강제경매 신청했다. 경매 결과, 대출금과 세금을 우선 배당하고 남은 돈은 2200여만원. C씨는 이 금액에서 자신의 임대차보증금을 우선 변제해달라고 요구했지만, 대법원은 “임차 주택의 실제 표시는 202호인데 C씨가 전입신고와 대항력을 갖춘 주택은 302호”라며 “공시방법이 유효하지 않기 때문에 C씨의 대항력을 인정할 수 없고, 따라서 주택 경매대금에서 보증금을 우선변제받을 권리 역시 없다”는 판결을 내렸다.

이 사례를 감안하면 A씨를 비롯한 세입자 50여명은 개별 임대차계약한 원룸 호수가 아니라, 해당 공간의 공부(등기부등본)상 주소인 501호로 전입신고해야 법적으로 가장 안전하게 보호받을 수 있는 셈이다. 즉 A씨의 경우 원룸 주소인 527호가 아니라, 상가 주소인 501호로 신고했어야 하는 것.

다만 위 판례와는 달리 A씨가 527호로 전입신고했다고 해도 임대차보호법 적용 대상 자체에는 포함될 수 있을 것으로 보인다. 사회 통념 상 공부상으로 1개 호실만이 존재하는 5층에서 527호에 전입신고한 것은 제 3자가 봤을 때 A씨가 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 충분히 인식할 수 있어서다.


글=최광석 Lawtis 부동산전문변호사, 정리=이지은 기자