[입주단지 분석] 신길뉴타운 대장주 넘보는 '보라매SK뷰'

[땅집고] 지난 5일 서울 영등포구 신길동. 지하철 7호선 보라매역 6번 출구를 나와 5분 정도 걸어가니 대단지 아파트가 눈에 들어왔다. 신길뉴타운에서 4번째로 완공한 단지로 지난달 30일부터 입주를 시작한 ‘보라매SK뷰(신길5구역)’다. 최고 지상 29층 18개 동, 1546가구 규모로 신길뉴타운에서 ‘래미안에스티움(2017년 입주·1722가구)’에 이어 두 번째로 규모가 큰 아파트 단지다. 이날 아침부터 입주행정센터는 입주 신청과 명의 변경을 하려는 입주민들로 가득 차 있었다.

신길뉴타운은 총 10개 구역, 1만여 가구 규모로 서울 서남부권 최대 규모 뉴타운이다. 서울 3대 업무지구 중 하나인 여의도와 가깝고 지하철 7호선(신풍·보라매역), 1·5호선 신길역 등을 이용할 수 있어 전철 교통이 편리하다. 지난해까지 3개 단지가 입주를 마쳤고, 올해는 ‘보라매SK뷰’를 비롯해 4개 단지(총 4600가구)가 추가로 입주해 서울 도심의 새로운 대규모 아파트 단지로 자리잡게 된다.

■“분양가보다 두 배 올랐다” 신길뉴타운 대장주 바뀌나

‘보라매SK뷰’ 전용면적 84㎡는 지난달 22일 13억7000만원에 거래됐다. 현재 호가는 14억5000만원을 웃돈다. 2017년 공급 당시 분양가(6억7000만원)에 비해 2년여만에 두 배 이상 값이 뛰었다. 이달 초 보류지 매각에서도 전용면적 59㎡는 11억4000만원에 낙찰됐다. 이 역시도 분양가(5억2500만원~5억7100만원) 대비 두 배 이상 올랐다.

‘보라매SK뷰’ 집값이 가파르게 상승하면서 최근엔 신길뉴타운 ‘대장주’격인 ‘래미안 에스티움’까지 넘볼 기세다. ‘래미안 에스티움’ 전용면적 84㎡는 13억5000만원~14억원 선에서 매매가 되고 있다. 그러나 신길동 A공인중개소 대표는 “현재는 12·16대책의 강력한 규제 탓에 거래가 끊겼다”며 “매수자들의 문의는 많으나 집값 하락에 대한 기대 심리가 있어 실거래는 거의 없다”고 말했다.

■전철 교통 호재가 집값 상승의 최대 요인

이 아파트 단지의 가격이 급등한 요인으로는 ‘전철 교통망 호재’가 꼽힌다. 신길뉴타운을 관통하는 경전철 ‘신림선’이 2022년 2월 개통할 예정이다. 단지와 가까운 신길7동주민센터엔 신림선 신설역이 생기고 보라매역도 환승역으로 바뀐다. 현재 여의도(샛강역)까지 이동하려면 도로 교통 체증이 심한데 전철로 쉽게 접근할 수 있게 된다. 단지에서 걸어서 10분 정도 걸리는 7호선 신풍역은 2024년 신안산선이 통과한다. 신안선이 개통한 이곳 역시 환승역이 된다. 강경림 보라매SK뷰 부동산 대표는 “7호선은 강남을 관통하는 노선이고, 신안산선·신림선을 이용하면 여의도나 서울 중심으로 이동하기 편리해 직장인들의 기대감이 크다”고 말했다.

학군도 점차 나아지는 모습이다. 우선 단지 입구 맞은편에 대방초가 자리잡고 있으며 대영초·중·고도 가까이에 있다. 특히, 해군 관사와 인접한 대방초는 오래 전부터 신길동 학부모들 사이에서 선호도가 높은 학교로 꼽혔다. 단지 바로 옆으로 신길중이 9월 개교를 목표로 한창 공사 중이다. 다만 고등학교 학군과 학원가는 여전히 부족하다는 평이다. 대영고의 선호도가 그리 높지 않고, 다른 고등학교까지는 거리가 상대적으로 멀다. 입주민들은 대규모 입주가 예정된만큼 학군이 개선될 것으로 기대하고 있다.

■틈새 주택형 70㎡이 인기

보라매SK뷰는 동간 간격이 제법 넓은 편에 속한다. 1단지 동별 거리는 평균 60m, 최대 70m다. 인근의 다른 아파트 단지가 30~50m 수준인 것과 비교하면 확실한 경쟁력이 있다. 관리사무소 관계자는 “실제로 집에 들어가보면 반대편 단지와 거리가 꽤 멀어 사생활 보호에 신경썼다는 것을 느낄 수 있다”고 했다. 이 아파트 단지 주택형은 59~136㎡(전용)로 다양한데, 이 중 70㎡가 눈길을 끈다. 이 주택형은 공급 당시에도 106대1의 최고 경쟁률을 기록했다. 59㎡에 비해 커 4인 가구가 살 수 있고, 분양가격이 5억7000만원으로 84㎡(6억7000만원)에 비해 가격 경쟁력이 있다는 평가를 받았다. 입주 시점에도 이 평형이 인기가 있는 편이다.

■신축 대단지의 효과… “꾸준히 관심 높을 지역”

민간택지 분양가상한제 등에 따른 주택공급 절벽 우려 속에 신길뉴타운 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 보라매SK뷰를 제외하고 2022년 7월 입주 예정인 신길 더샵 파크프레스티지가 사업 속도가 가장 빠르다. 그러나 뉴타운 내 다른 구역들은 사업 속도는 더딘 편이다. 신길10구역은 지난해 1월 한국토지신탁과 계약을 맺고 신탁방식으로 방향을 잡았다. 13년간 사업이 지지부진했지만, 계약을 체결하고 불과 석 달 만에 대우건설을 시공사로 선정하는 등 정비사업에 속도를 내고 있다. 신길13구역은 신풍역과 가까워 개발기대감은 높지만, 현재 추진위 설립 단계로 사업 속도가 느리다.

그러나, 신길뉴타운 일대 집값이 정점에 오르면서 일각에서는 현재 가격이 적정한지에 대한 의문도 나온다. 신길뉴타운은 서울의 다른 지역에 대해 가격 경쟁력이 있다는 점이 강점으로 꼽혔지만, 최근 가격이 급등하면서 이제는 마용성(마포·용산·성동)이나 다른 뉴타운에 비해 경쟁력이 떨어진다는 주장이다. 같은 뉴타운인 흑석동과 비교해봐도 강남·도심권에서 거리가 더 멀고 학군으로 인해 선호도도 낮다. 집값 상승에 따른 규제까지 겹친다면 당분간은 오름세가 주춤할 것이라는 의견이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울은 신축 아파트가 대규모로 공급되는 곳이 드물고 신길뉴타운은 지리적 입지가 워낙 좋아 실수요자들이 꾸준히 있을 것”이라고 했다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 “지금 부동산 시장은 지은 지 5년 이내 아파트에 대한 선호도가 가장 높은 때”라며 “오래된 아파트와 신축 아파트 선호도 차이가 큰 폭으로 벌어지고 있다며 신축 프리미엄의 효과를 계속 볼 수 있을 것”이라고 했다.

/박기홍 땅집고 기자