[땅집고] 최근 보증금 6000만원에 오피스텔을 전세 계약한 A씨. 공인중개사 B씨에게 전세계약서와 함께 ‘부동산공제증서’ 복사본을 받았다. B씨는 “만약 거래에 문제가 생겨 피해를 입었을 경우, 이 공제증서에 따라 최대 1억원까지 돌려받을 수 있으니 안심하라”고 했다. 과연 B씨 말처럼 중개사고가 발생하면 A씨는 보상금 1억원을 보장받을 수 있는 걸까.

본격적인 봄 이사철을 앞두고 부동산 매매나 전월세 계약을 앞둔 소비자들 입장에서는 혹시 모를 중개 사고에 대한 걱정이 없지 않다.

‘부동산공제증서’란 공인중개사의 고의나 과실로 계약 당사자가 금전적 피해를 입었을 경우, 해당 공인중개사가 피해 금액을 보상하도록 보증한다는 내용을 담은 문서다. 한국공인중개사협회나 서울보증보험 등 보증보험회사가 발급한다. 현행 법상 개업공인중개사라면 업무를 개시하기 전 이런 보증보험이나 공제상품에 가입하는 것이 의무다(공인중개사법 제 30조).

공제금액 한도는 개인공인중개사 최소 1억원, 법인 최소 2억원이며 1년 단위로 가입한다. 이 공제 기간에 본인이 부동산 계약서를 작성한 날짜가 포함돼야 중개 사고에 대한 피해보상금을 받을 수 있다. 한국공인중개사협회에 따르면 2016~2018년 3년 동안 일어난 중개 사고는 총 674건으로, 피해자들이 받는 보상금은 총 261억여원이다.

그런데 이 부동산공제증서를 보고 ‘계약에 문제가 발생해도 1억원은 보상받을 수 있겠다’고 생각하는 소비자가 많다. 이는 잘못된 해석이다. 공제증서에 적힌 1억원은 계약 1건당 보증하는 금액이 아니라, 한 공인중개업소가 1년 동안 보상해줄 수 있는 손해배상금 총액을 의미하기 때문이다. 즉 중개 사고를 겪은 계약자 수가 많아질수록 1인당 보상금도 그만큼 줄어드는 셈이다. 예를 들어 같은 해 계약자 10명이 같은 공인중개사에게 피해를 입었다면 단순계산으로 한 명당 1000만원 밖에 돌려받지 못하는 것이다. 공인중개사가 지급 한도인 1억원을 초과했다면 이후 중개 사고를 겪은 피해자는 보상금을 한푼도 받을 수 없다.

‘과실상계’도 고려해야 한다. 공인중개사의 고의나 실수로 일어난 중개 사고여도 공제증서를 발급하는 회사가 거래 주체(매수·매도인)에게도 어느 정도 책임을 묻기 때문에 피해 금액을 100% 돌려받기는 힘들다. 한국공인중개사협회의 ‘2018년도 사고유형별 공제금지급 현황’을 보면 211건의 거래 사고 중 ‘다가구주택 경매 사고’가 96건으로 가장 많았다. 하지만 청구 금액 대비 공제금 지급률은 29.5%(피해자 청구금액 총 104억여원, 협회 지급금액 30억여원)에 그쳤다. 이어 2위인 ‘확인설명미흡 사고’는 51.9%, 3위 ‘신탁부동산 사고’는 35.7% 등이었다. 중개 사고로 발생한 피해 청구금의 절반도 못 돌려받는 경우가 대부분이었다는 의미다.

전문가들은 부동산공제증서가 보증하는 한도 금액을 올릴 필요가 있다고 주장한다. 심교언 건국대 교수는 “집값과 전세금이 계속 오르는데 보상금 한도가 몇 년째 1억원에 묶인 것은 현실과 맞지 않다”고 했다. 하지만 공제 상품 취급 기관들은 공제 한도를 섣불리 올리기는 어렵다는 입장이다. 공인중개사 1인당 내야하는 가입비가 그만큼 늘어나기 때문이다. 올해 기준으로 공제 가입비는 ▲한국공인중개사협회 약 22만원 ▲서울보증보험 약 10만원이다.

결국 A씨를 비롯한 계약 당사자들은 공인중개사가 건네는 1억원 한도 부동산공제증서를 보험처럼 전적으로 의존하기보다 거래대금을 지켜주는 최소한의 안전장치 정도로만 여겨야 한다.

/이지은 땅집고 기자