[땅집고] 20대 A씨는 작년 6월 서초구의 한 아파트를 10억원에 샀다. A씨는 구청에 낸 주택 구매 자금조달계획서에서 집을 부모에게 전세로 제공하고 받은 보증금 4억5000만원에 금융기관 대출 4억5000만원을 보태 9억원을 만들고, 나머지 남은 1억원은 자신의 통장에서 마련했다고 밝혔다. 10억원짜리 집을 샀는데 본인 돈은 1억원밖에 쓰지 않은 것이다.
앞으로는 이 같은 경우 부모가 자식에게 편법으로 집 구매 자금을 증여한 것이 아닌지에 대해 국세청의 정밀 검증을 받을 수도 있게 될 전망이다.
정부 합동 조사팀은 '제2차 서울지역 부동산 실거래 조사’ 결과 이 같은 가족 간 주택 거래 중에서 증여세 등 탈루 의심 사례를 대거 적발해 국세청에 통보했다고 4일 밝혔다. 국토교통부와 금융위원회, 서울시 등 합동 조사팀이 서울에서 작년 8∼10월 신고된 주택 거래 1333건에 대한 조사를 벌여 절반에 달하는 670건을 탈세 의심사례로 분류했다.
정부는 고가의 주택을 사면서 부모로부터 자금을 편법으로 증여받은 것으로 보이는 의심 사례를 집중적으로 발굴했다. 국토교통부는 A씨가 부모에게 전세를 준 집에 함께 거주하고, 이에 더해 전세 계약을 하기 2개월 전에 부모로부터 돈을 받은 것으로 보고 있다. 국토부는 “부모와 자식간 정상 임대차 계약을 했다고 해도 이는 임대보증금 형식을 빌린 편법 증여로 의심된다”며 “보증금을 추후 제대로 돌려준다면 다른 문제겠지만 과연 그렇게 될지 국세청이 추적하게 된다”고 설명했다.
가족 간 거래이지만 시세보다 현저히 낮은 가격에 집을 판 경우도 편법 증여가 아닌지 국세청의 정밀 검증을 받는다. B씨 부부는 작년 10월 서초구의 아파트를 20대 자녀에게 12억원에 팔았다. 하지만 국토부가 보기에 이 집의 시세는 17억원으로, 이 부부가 양도소득세 등 세금 납부액을 줄이면서 자식의 주택 구입 부담도 줄여줄 목적으로 시세보다 5억원 낮은 값에 판 것으로 보고 국세청에 이 사실을 통보했다.
집을 살 때 부모로부터 일시적으로 돈을 빌려도 차용증 등을 쓰지 않으면 편법 증여로 분류돼 국세청 조사를 받게 된다. C씨는 작년 8월 강남구의 17억원짜리 아파트를 전세 보증금 9억5000만원을 끼고 사면서 1억5000만원은 신용으로 대출받고 부모로부터는 5억5000만원을 빌렸다. 나머지 5000만원만 자신의 돈을 쓴 셈이다.
국세청에 통보된 탈세 의심 사례 670건을 주택 가격대별로 보면 9억원 이상이 267건(39.9%)으로 가장 많았고 6억원 미만은 203건(30.3%), 6억∼9억원은 200건(29.9%)이었다.
이번 조사에서 남의 명의를 빌려 집을 분양받은 것으로 의심되는 사례가 적발돼 경찰 수사를 받게 됐다. D씨는 작년 8월 강동구의 한 아파트를 4억5000만원에 분양받았다가 10월 지인 E씨에게 명의를 넘기고는 다시 임대차 계약을 맺고 그 집에 들어갔다. 국토부가 자금 조달 내역을 조사해보니 잔금 등 주택 자금 전액을 D씨가 부담한 것으로 파악됐다.
E씨 명의의 집이지만 본인 돈은 한 푼도 들어가지 않고 세입자 D씨가 이를 100% 부담한 것은 결국 D씨가 E씨의 명의를 빌린 것으로 볼 수밖에 없다는 것이다. 이는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률' 위반 사안으로, 명의를 빌린 실소유자는 주택 가액의 30%를 과징금으로 부과받고 5년 이하 징역이나 2억원 이하 벌금의 형사처벌을 받을 수 있다.
기업대출을 받아 주택을 사들인 '양심불량' 기업인도 적발됐다. 전자상거래업을 하는 F씨는 서초구의 21억원짜리 고가 아파트를 사면서 은행에서 선순위 가계 주택담보대출로 7억원을 받고 상호금융조합에서는 후순위 개인사업자대출 5억원을 받았다.
국토부는 후순위 개인사업자대출의 경우 투기지역 안에서는 주택 구입 목적으로 대출이 나갈 수 없는 관련 규정을 어긴 것으로 판단했다. 대출 규정 위반으로 금융위와 행정안전부의 점검을 받게 된 사례는 94건으로, 이 중 9억원 이상 주택 거래는 62건(66.0%), 6억원 미만은 19건(20.2%), 6억∼9억원은 13건(13.8%)이다.
국세청은 탈세 의심사례로 통보된 자료에 대해서는 자금 출처 등을 심층 분석하고, 편법 증여 등 탈루 혐의가 확인되면 세무조사를 벌일 예정이다. 국세청은 앞선 1차 조사를 통해 탈세 의심 사례로 통보받은 사례 중 증여세 신고기한이 경과한 건을 분석해 자금출처와 변제능력이 불분명한 탈루혐의자 101명에 대해 세무조사에 착수한 바 있다.
/한상혁 땅집고 기자