요즘 부동산 세금 때문에 스트레스 받는다는 분들이 참 많습니다. 세금 강화 정책은 일시적이지 않고 지속될 가능성이 높습니다. 땅집고는 이런 고민을 덜어드리고 속 시원한 해법을 제시하기 위해 국내 최고 세무 멘토들을 초빙, 오는 2월 12일 ‘부동산 세무조사 대처법과 다주택자 절세 전략’ 세미나를 개최합니다. 이날 강연할 내용 일부를 소개합니다.

[2020 절세神功] 다주택자 생존법 ①부담부증여가 해법일까?

[땅집고] 12·16 부동산 대책 중 가장 관심을 끄는 부분은 올 6월 30일 이전에 양도하는 주택에 대해 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하겠다는 정책이다.

구체적인 내용은 이렇다. 그동안 다주택자가 조정지역 내 주택을 처분할 경우 3주택 이상은 일반세율에 20%를, 2주택자은 10%를 각각 할증 과세하고 양도차익의 최고 30%까지 공제해 주는 장기보유특별공제도 적용하지 않고 있다. 이런 중과세 규정을 한시적으로 배제해 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 30%까지 적용한다는 것이다.

그런데 다주택자가 조정지역 내 주택에 대해 양도소득세 혜택을 받으려면 올해 6월 30일 이전에 처분해야 한다. 이 규정은 시행령 개정 사항인데 2월 초에는 국무회의를 통과할 것으로 보인다. 다만, 2월에 국무회의를 통과해도 2019년 12월 16일 이후 양도하는 주택부터 소급 적용한다.

정부가 입법예고한 내용에서 양도소득세 혜택을 볼 수 있는 대상이 ‘2020년 6월30일까지 양도하는주택’이라는 것. 세법에서 양도일은 잔금청산일을 원칙으로 한다. 잔금청산일이 불분명하거나 잔금청산일보다 먼저 등기 이전한 경우 등기 접수일을 양도일로 본다. 일반적으로 부동산 계약일로부터 잔금일까지는 보통 두 달에서 석 달쯤 걸린다. 따라서 이번 혜택을 받으려면 늦어도 4월 말까지는 매수자를 찾아서 계약을 체결하고 잔금을 6월 말까지 받아야만 한다.

다주택자들이 고통스러운 세금은 양도소득세도 있지만 종합부동산세도 문제다. 종부세는 매년 6월1일 기준 소유자에게 부과한다. 재산세도 마찬가지다. 따라서 종부세와 재산세를 절세하려면 5월 31일 이전에 양도 즉, 잔금을 받아야만 한다.

그러나 다주택자가 팔려고 하는 주택에는 크게 2가지 문제가 있다. 우선 대부분 전월세를 놓고 있는데 세입자를 고려하지 않을 수 없다. 만약 매수자가 직접 입주를 원하는데 임대차기간이 많이 남아있다면 매매 자체가 불가능할 수도 있다.

더 큰 문제는 현재 시장 상황을 보면 서울 강남 등지의 고가(高價) 주택을 팔고 싶어도 올 6월 말까지 처분하기는 거의 불가능에 가깝다는 것이다. 15억원 이상 주택은 대출 자체를 금지해 매수자가 붙기 어렵다. 따라서 이번 대책이 다주택자에게 숨통을 틔어주기보다 오히려 열받게 만든다는 지적도 나온다.

그러다보니 매매 대신 가족에게 처분하려는 다주택자가 늘어나면서 그 해법으로 ‘부담부증여’가 주목받고 있다. 부담부증여란 수증자(受贈者)가 채무를 부담하는 조건으로 부동산을 증여받는 것을 말한다.

예를 들어 전세보증금 18억원이 들어있는 아버지 소유 서울시 강남구 개포동 30억원 아파트를 자녀에게 증여할 때 자녀가 보증금 반환의무를 안고 아파트를 증여받는 것이다. 이 경우 아파트는 30억원인데 18억원의 부채(전세보증금)를 떠안았기 때문에 실제로는 12억원만 증여받은 것이다.

이렇게 부채를 떠안는 증여가 부담부증여다. 수증자가 떠안은 채무 부분은 언젠가 변제해야 하기 때문에 대가를 준 것으로 보아 양도에 해당한다. 그래서 부담부증여의 경우 전체 부동산 가액에서 채무 부분에 대한 양도소득세를 증여자가 내고, 채무를 차감한 부분은 증여로 보아 자녀가 증여세를 부담한다.

위 개포동 사례처럼 전세보증금이 18억원인 30억원 아파트를 6월30일 이전에 자녀에게 부담부증여할 경우 부담할 세금은 다음과 같다.

결국 30억원짜리 아파트를 자녀에게 부담부증여할 경우 아버지는 양도소득세로 4억600만원을 내고, 자녀는 3억원의 증여세를 물어야 한다. 뿐만 아니다. 자녀는 30억원의 4%에 해당하는 취득세 1억2000만원도 부담해야 한다.

문제는 자녀가 취득세를 포함해 4억2000만원을 낼 수 있느냐다. 30억원짜리 아파트를 자녀에게 넘기는데 총 8억2600만원의 세금이 발생하는데, 과연 이 돈을 들여가면서 부담부증여를 할 실익이 있는지 의문이다.

물론 올 6월 30일 이후 양도할 경우 중과세가 되는 탓에 15억3000만원의 양도소득세를 부담해야 한다. 따라서 단순 금액만 비교하면 절세 효과가 있다. 하지만 주택을 타인에게 매매하면 양도대금을 받은 돈으로 세금을 내는 반면 부담부증여는 아버지와 자녀가 보유 현금만으로 세금을 내야 하는 만큼 부담이 다르다. 더구나 양도소득세는 부동산 경기와 정책에 따라 중과세가 강화되거나 해제되는 일이 많아 조금 더 기다렸다가 중과세가 해제되는 시점에 처분하는 방법을 선택하는 것이 더 나을 수 있다.

어쨌든 부담부증여를 통한 절세는 당장 많은 세금을 본인 돈으로 내야 하는 부담감 때문에 실현되기 쉽지 않다.

▶2020 땅집고 세무강연-부동산 세무조사 대처법과 다주택자 절세전략 자세히 보기