[땅집고] 20일 시행된 전세 대출 규제의 영향으로 ‘반(半) 전세’(보증부 월세)가 늘어날 것으로 예상하는 가운데, 전세를 반전세로 전환할 때 집주인은 임대 소득세 부담도 고려해야 한다. 이 때문에 집주인들의 소득세 부담이 세입자에게 전가돼 월세 부담이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

은행권에 따르면 이날 이전까지 시가 9억원이 넘는 고가 주택을 보유한 이는 자신이 세들어 사는 집의 전세 대출 만기를 연장할 수 있다. 그러나 전세 대출을 증액하는 것은 불가능해 전세금 증액 요구분을 월세로 감당하는 반전세를 선택하는 세입자들이 많아질 것이란 관측이 나온다. 전셋집을 옮기는 경우에도 신규 대출에 해당해 전세 대출을 받을 수 없다.

이에 따라 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들이 보증금에 월세를 추가하는 방식을 '울며 겨자 먹기'로 택할 것이라는 예상이다.

이날 이전에 보증부 전세 대출을 받았을 땐 보유 주택이 시가 9억 원을 넘지 않았지만, 전세 대출 만기 때 보유 주택 시가가 9억 원을 넘는 경우에도 같은 전셋집에서 같은 금액으로만 전세대출을 연장할 수 있어 사정은 마찬가지다.

대출이 막혀 반전세라도 감당해야 하는 세입자들의 고충도 있지만, 집주인 입장에서도 전세를 반전세로 돌리면 내지 않던 주택 임대소득세를 물어야 할 수도 있기 때문에 마냥 반가운 일은 아니다. 결국 세입자에게 임대소득세까지 전가할 가능성이 있다.

국세청에 따르면 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었던 2000만 원 이하 주택임대소득이 2019년 귀속분부터 과세 대상이 됐다.

따라서 기준시가 9억 원이 넘는 국내 주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람, 보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다. 다만 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억 원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외된다.

예를 들어 기준시가 9억원을 넘는 집 한 채를 보유한 사람이 자신의 집을 전세로 놓고 있다가 반전세로 돌리면 월세 수입이 발생해 당장 내년에 종합과세(세율 6∼42%)나 분리과세(14%)를 통해 주택임대소득세를 내야한다. 마찬가지로 주택을 2채 보유한 집주인도 전세보증금을 반전세로 돌리면 주택임대소득세 대상이 된다.

/이나영 땅집고 인턴기자