[땅집고] 이달 20일 이후 전세대출을 받은 사람이 시가 9억원을 넘는 주택(고가 주택)을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 2주일 안에 전세 대출을 상환해야 한다. 강도높은 전세대출 규제가 시행되지만 일부 실수요자에 대해서는 규제 적용이 예외되기도 한다. 금융위원회의 보도자료와 브리핑 내용을 바탕으로 이번 전세대출 규제에 대한 구체적인 사항을 정리했다.

―전세대출보증 규제가 적용되는 '주택'의 범위와 보유수 산정 기준은.
“주택법상 주택 및 복합용도주택을 포함해 산정했다. 다만 분양권, 조합원 입주권, 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 주택 보유 수는 부부를 합산해 계산한다. 세대 분리한 배우자도 확인 대상에 포함된다.”

―고가주택 여부를 판단하는 기준은.
“KB국민은행 시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 고가주택으로 판단한다. 시세가 없는 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다. 시가 9억원 초과 여부를 판단하는 시점은 상황에 따라 다르다. 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단한다. 전세대출을 회수하는 규제를 적용할 경우에는 주택취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택매매계약만 체결됐거나 분양권이나 입주권 상태라면 실제 주택취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.”

―고가 1주택 보유자가 전세보증대출을 이용할 수 있는 실수요의 구체적인 범위는.
“직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용한다. 실수요는 이직이나 자녀 교육 등의 전세거주 실수요를 증빙해야 한다. 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시와 광역시 내의 구(區)간 이동은 인정하지 않는다.”

―무주택 전세 대출자가 직장 이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매하면 어떻게 되나.
“직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소유 지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도 고가주택을 구입하는 건 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란하다. 이 경우에는 대출 회수 규제가 적용된다. 실거주 수요는 전세 거주, 비 고가주택 구매 등을 통해 충족할 수 있다.”

―비 고가 주택 보유자가 전세 대출을 받은 후 보유 주택 가격 상승으로 전세대출 연장 시에 고가주택 보유자가 된다면.
“대출보증 이용이 불가능하다. 마찬가지로 규제시행 전 전세 대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인 요구로 전세금을 증액해야 하는 경우도 20일부터는 대출보증 이용이 불가능하다.”

―규제시행 전 전세 대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 한다면.
“원칙적으로 대출보증 이용이 불가능하다. 다만 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 4월 20일까지 전셋집 이사로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 서울보증보험을 통해 보증이용을 허용한다.”

―전세보증대출 후 고가주택을 사거나 다주택자가 된 것을 어떻게 확인하나.
“최대 3개월 단위로 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다. 전세보증대출을 받은 차주가 무주택자에서 1주택자가 된 경우 은행이 해당 주택의 취득시점 시가를 확인해 고가주택으로 확인되면 규제 위반으로 판단한다. 기존 1주택자의 경우 다주택 보유 확인시 바로 규제 위반으로 판단한다. 규제 위반이 확인되면 은행은 기한이익 상실예정 통지를 발송하게 된다.”

―규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 어떤 불이익이 있나.
“전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용도 제한된다.”

―상속이나 증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출을 회수하나.
“20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상이다. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연 취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 제외한다. 대출회수 대상은 아니더라도 전세대출 만기 시점에는 고가주택 보유자나 다주택자인 경우 대출 연장은 제한된다.”
/한상혁 땅집고 기자