[2020년 집값, 전문가에게 듣는다] ⑤ 이상우 익스포넨셜 대표 “올해 서울 집값 4% 넘게 오른다”
2018·2019년 서울 집값의 강한 상승을 연달아 예견해 화제가 됐던 이상우 익스포넨셜 대표는 “2020년 서울 집값은 4% 이상 오를 것”이라고 전망했다. 그는 지난해 전문가 대부분이 서울 집값 하락에 베팅한 가운데 거의 유일하게 ‘8.4% 상승’을 점쳤었다. 실제 지난해 서울 집값 상승률은 5.34%(KB국민은행 기준)였다. 이 대표가 지난해 집값 상승이 예상보다 낮았던 이유와 새해 서울 집값이 4% 이상 상승할 것으로 보는 이유를 정리했다.
■ 2019년 청약 대기 수요 폭발로 집값 올라
2019년 서울 주택 시장을 부정적으로 바라보는 전문가가 많았던 것은 지금도 의문이다. 물론 필자 역시 전망치(8.4% 상승)와 2019년 실제 상승률(5.34%)간 괴리가 컸다. 저렴한 분양가로 인해 주택 매입을 미루고 청약을 기다리는 이른바 ‘청약 대기 수요’가 생각보다 오래갔고, 하반기에야 본격적인 매수로 이어진 탓이다.
서울 강남권에서는 작년 7월 ‘서초그랑자이’ 아파트 이전까지 신규 분양이 거의 나오지 않았다. 2019년 대규모 재건축 아파트 분양을 기다리던 수요자들은 점차 피로해졌다. 반포주공, 개포주공, 둔촌주공 등 재건축만 되면 각 지역의 랜드마크가 될 아파트 분양 일정이 안갯 속에 빠졌다. 이것이 지난해 하반기 가파른 서울 집값 상승과 ‘로또 청약’ 열풍을 촉발시킨 결정적인 요인이다.
주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 통제하면서 서초그랑자이에서 시작된 강남권 신규 아파트의 분양가격과 실제 시장가격 간 괴리 현상 심화도 집값 상승 요인으로 꼽힌다. 서초그랑자이 이후 강남권에 공급한 ‘래미안 라클래시’, ‘역삼 센트럴아이파크’, ‘르엘 대치’, ‘르엘 신반포센트럴’ 등은 예외없이 분양가격이 3.3㎡(1평)당 5000만원을 넘지 못했다. 현명한 청약자들은 시세의 60%에도 못 미치는 ‘로또 분양가’를 놓칠리 없었다. 저렴한 가격에 대한 시장 반응은 100대1 이상의 높은 청약경쟁률로 나타나고 있다.
■ 중산층을 부유층으로 만든 12·16규제…집값에는 영향 없다
여기에 12·16 주택시장 안정화방안은 서울 집값이 약보합인 상황에서 등장한 초강력 규제책이다. 2018년 9·13대책에 버금가는 파괴력을 보여줬다. 특히 시가 15억원 이상 주택을 ‘초고가 주택’으로 정의하며 대출 규제를 가해 서울에 거주 중인 ‘평범한 중산층’으로 자신을 규정하는 사람들을 본의 아니게 ‘초 부유층’으로 만들어 버렸다. 이런 초부유층이 실거주를 위해 상급지(上級地)로 집을 옮기려는 것도 본의 아니게 꽉막힌 것이다.
주택 시장 규제는 강화 일변도로 진행되고 있고, 현 시점에서도 더 다양한 규제가 등장할 것으로 보인다. 부동산 보유세 강화 움직임은 거래비용 감소가 동반돼야 한다는 부수 조건 없이 혼자만 더욱 독야청청식으로 강해지고 있다. 4주택자 이상의 신규 주택 취득세로 4%를 적용하는 법안 역시 통과되며 거래 비용은 오히려 증가한 상태다.
물론 이 상황에서도 대한민국의 주요 아파트는 전혀 걱정할 필요 없을 정도로 ‘안전’하다는 것도 이미 들었다. 정밀안전진단 결과 ‘D등급’을 받아 재건축을 진행하는 일이 이처럼 어려운지 다들 잘 알지 못했던 것이다.
■ 총선·교육 정책 변화로 연초부터 집값 오를 듯
2020년 서울 주택 가격은 ‘4＋a’% 상승할 것으로 전망한다. 하지만 서울 집값은 최소한 지난해 실제 상승세보다 더 강하게 움직일 것이다. 그럼에도 필자가 작년도 전망치(8.4%)보다 낮은 수치를 제시한 이유는 실제 시장 움직임과 가격 지표 간 괴리가 커지고 있기 때문이다. 즉, KB주택매매가격 지수가 거래량을 함께 감안하기 때문에, 거래량이 대폭 증가하기 힘든 상황에서 발표되는 가격 지수는 실제 체감하는 가격 대비 낮게 나타날 가능성이 높다.
필자의 시장 전망 중 핵심인 가구소득은 2020년에도 증가(적어도 3%)한다. 여기에 적용하는 PIR(소득 대비 주택 가격) 배수가 이전 10배 수준에서 올해 11배 정도로 소폭 올라갈 것으로 예상한다. 그래서 ‘4＋a’%(소득 증가×PIR 배수 상승)이다.
PIR 배수는 그동안 10배 안팎에 장기간 머물러 왔지만 공급 축소에 따른 희소성 강화로 소득 대비 집값이 높아질 것으로 본다. 여기에 오는 4월 15일 치러질 21대 총선은 이례적으로 연초부터 시장 흐름이 강세로 시작할 것으로 전망하는 이유다.
특히 새해 가장 큰 불안 요인은 전세금 상승이다. 최근 대학입시 관련 여러 정책 변화는 전세금에 상당한 영향을 미칠 수 밖에 없다. 서울 주택시장에 실수요자가 아닌 투자자가 접근하기 힘든 상황이 지속되고 있어 전세 공급은 줄어들 것이다. 앞으로도 투자자를 영접하려는 정부 정책이 등장할 것으로는 보지 않는다.
/정리=박기홍 땅집고 기자