[땅집고] 다주택자가 오는 6월 30일까지 서울·세종과 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 배제한다.

기획재정부는 6일 이런 내용의 소득세법·조세특례제한법 시행령 등 20개 후속 시행령 개정안을 입법 예고하고, 차관회의와 국무회의 등을 거쳐 2월 중 공포·시행할 예정이라고 5일 밝혔다.

개정안에 따르면 다주택자가 지난해 12월 17일부터 오는 6월 30일까지 조정대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도세 중과 적용에서 배제된다. 이전에는 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제 적용도 배제됐지만, 조정대상지역 내 다주택자의 주택공급을 유도하기 위해 한시적 혜택을 준다.

이와 함께 조정대상지역에서 기존 주택을 보유한 채 새 주택을 산 일시적 2주택자가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 한다.

조정대상지역 내 민간임대주택으로 등록한 경우에도 2년 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이전까지는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

다만 12·16 부동산대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했거나, 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 분양권이나 조합원 입주권을 취득한 경우 종전 규정을 적용하기로 했다. 또 신규주택에 기존 임차인이 있다면 전입 의무기간을 신규주택 취득일로부터 최대 2년 한도 내에서 임대차계약 종료 시점까지로 연장해준다.

또한 조정대상지역 내 등록 임대주택에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건이 추가된다. 지난해 12월 17일 이후부터 새로 등록하는 조정대상지역 내 임대주택은 거주 요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이전까지는 임대사업자 등록을 한 경우는 거주 요건 적용을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

9억원 이상 상가주택 거래 시 양도소득 과세특례도 줄어든다. 현재는 하나의 건물에 주택과 상가가 복합된 겸용주택의 경우 주택 연면적이 더 넓으면 건물 전부를 주택으로 간주해 1세대 1주택 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제로 인한 절세효과를 누릴 수 있다. 하지만 2022년부터는 실거래가 9억원을 넘는 겸용주택의 주택과 상가 면적을 분리해 양도소득 금액을 계산한다.

넓은 부지를 낀 수도권 주택의 양도소득 과세 혜택도 줄어든다. 재는 주택 부수 토지에 대해 도시지역은 정착면적의 5배, 비도시 지역은 10배까지 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하고 있다.

2022년부터는 이를 세분화해 수도권 주거·상업·공업지역은 주택 면적의 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배에 해당하는 토지까지만 비과세 혜택을 주기로 했다. 도시지역 밖은 기존과 같다.

주택 수 산정방식도 바꿔 주택을 공동소유한 소수 지분자를 과세대상에 포함한다. 지금까지는 한 주택을 여럿이 소유한 경우 최다지분자의 소유로 계산했지만, 앞으로는 주택 임대소득이 연 600만원(월 50만원) 이상이며 9억원이 넘는 주택의 30% 초과분을 보유한 경우에도 보유주택 수에 가산한다. 또 동일 주택을 부부가 소유한 경우 지분이 더 큰 사람의 소유주택으로 계산하고, 지분이 같다면 합의에 따라 결정한다.

/한상혁 땅집고 기자