[2020년 집값, 전문가에게 듣는다] ④함영진 직방 빅데이터랩장 “불경기가 서울 집값 끌어올리고, 비규제지역은 키맞추기”

함영진 직방 빅데이터랩장은 “12·16 대책의 효과와 급등으로 인한 피로감으로 새해 상반기까지 숨고르기가 예상된다”며 “그러나 신축 아파트 대기 수요자들의 의지가 강해 신축·분양 아파트의 인기가 여전할 것”이라고 했다. 그는 “새해 경기 전망이 좋지 않다는 점이 오히려 풍부한 저금리와 재정확대 등 유동성 확대로 이어지면서 서울 집값을 더욱 끌어올릴 가능성이 높다”며 “서울 외곽과 경기도 일부 등 비(非) 규제 지역에서 키맞추기 현상이 나타날 수 있다”고 말했다. 땅집고는 함 랩장의 새해 부동산 시장 전망을 정리했다.

12·16 부동산 대책은 주로 9억 원 초과 주택의 담보 대출과 보유 및 양도소득세 등 과세 강화, 자금 출처 조사 강화 등을 통해 투기적 수요를 억제하겠다는 의도를 담고 있다. 하지만 보유세와 양도세 모두를 강화하는 세제 기조를 유지하면서 주택보유자의 주택 매도를 유도하는 효과는 여전히 작아 보인다.

연말에 나온 대책과 함께 서울을 중심으로 한 가격 급등 피로감이 누적된 상황이라 새해에는 단기간 거래 관망 및 집값 숨고르기가 예상된다. 그러나 서울 지역의 신축·분양 아파트에 대한 대기 수요의 주택구입 의지를 꺾을 만큼 효과를 발휘할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다. 특히 풍부한 유동자금과 민간택지 분양가 상한제로 인해 분양 시장의 선호도가 매우 높아지고 있어 장기적으로 서울 집값이 다시 오름세로 돌아설 가능성도 배제할 수 없다.

■ “서울 외곽·경기 비(非) 규제 지역 눈여겨 보라”

서울은 2015년 이후 급등한 가격에 대한 피로감이 상당하고, 새해 경제 환경도 올해만큼이나 부진할 것으로 예상된다. 하지만 오히려 경기 둔화를 방어하기 위한 글로벌 저금리 추세와 재정 확대를 통해 시장의 풍부한 유동성이 더욱 확대할 가능성이 있다. 자산 시장의 대체투자처가 많지 않은 상황이기 때문에 서울 집값을 더욱 끌어올릴 가능성은 높아 보인다. 서울의 집값을 감당하기 어려운 수요자들은 서울 외곽과 경기도 일부 등 비(非) 규제 지역으로 눈을 돌리면서 이런 지역에서 키맞추기 현상이 나타날 수 있다. 특히 수도권광역급행철도(GTX) 노선 등 광역 교통망이 개선되는 지역들을 눈여겨 볼 필요가 있다.

지방에서는 2019년 대전 등 일부 광역시의 경우 수도권보다도 집값 상승률이 더 높았다. 울산도 몇 년간의 집값 하락을 털어내고 반등에 성공했다. 그러나 새해 대구·부산·광주 등지는 각각 1만~2만 가구 정도 아파트 입주가 공급될 예정으로 가격 상승률이 지속하기는 어려워 보인다.

전세 시장에서는 입주 물량은 풍부한 편이지만 나머지 요인들이 상승 압력으로 작용한다. 새해 전국적으로는 31만8587가구, 서울은 4만3000가구가 입주할 예정으로 2019년과 비슷한 수준이다. 그러나 분양 시장에 대한 높은 선호와 가격상승 피로감 누적으로 구매를 보류·포기한 임대차 수요가 늘고, 특히 사교육 특수가 지역에 따라 전세 가격 상승으로 이어질 수 있다. 더구나 국회가 재계약 갱신권 법 개정을 추진할 전망이라 임대인의 전세금 인상 의지가 높아질 수 있다. 지방은 전반적인 안정세 속 입주 물량이 다소 부족한 지역은 전세금 움직임의 국지적 상승이 나타날 것으로 전망한다.

■ “4월 이전, 상한제 피하려는 신규 분양 단지 잡아라”

새해에는 서울 외에도 경기도 과천·분당·평촌·용인·하남·광명시 일대를 주목할 필요가 있다. 무주택자는 청약 가점이 높다면 분양시장을 통한 내집 마련을 노려보는 것이 현명하다. 아파트 분양시장에는 30만 가구 안팎의 아파트 공급물량이 대기해 있고, 특히 규제를 피하려는 서울 주요지역 정비사업 분양물량도 2020년 4월 전까지 증가할 예정이다. 청약가점제 위주로 당첨자를 선정하는 등 무주택자에 대한 내집마련 기회가 열려있다. 분양가 상한제 실시로 인한 분양가격 인하 효과도 기대된다.

지금처럼 새 아파트에 대한 선호현상이 강한 상황에서는 분양가 상한제로 인한 분양가 인하 효과가 더해져 과천 지식정보타운, 위례신도시 등 수도권 유망 공공택지 공급에 수요자 선호가 높다. 지방은 광역시 위주로 규제 수위가 낮은 지역의 청약 선호가 유지될 전망이다.

다주택자나 부동산 과다 보유자는 정부의 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커졌기 때문에 추가주택 구입은 실익이 많지 않은 상황이다. 보유가치가 있는 주택위주로 포트폴리오를 조정하거나, 기존주택의 임대사업자 등록·증여 등을 통한 절세전략이 필요하다.

정리=한상혁 땅집고 기자