땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스(this) 아파트] 개포주공4단지 재건축 ‘개포 프레지던스 자이’

새해 벽두부터 분양 시장이 후끈 달아오를 전망이다. 당첨만되면 시세 차익 수억원이 기대되는 강남 노른자 땅 재건축 단지가 청약에 나서기 때문이다. GS건설이 서울 강남구 개포동 189번지 일대의 개포주공 4단지를 재건축한 ‘개포 프레지던스자이’가 그 주인공이다. 2일 특별공급을 시작으로 3일부터 1순위 청약에 돌입한다.

이 단지는 정부가 12·16 부동산 대책에서 시세 15억원 초과의 아파트에 대해 주택 담보 대출을 전면 금지한 후 처음으로 분양 시험대에 오르게 되는 곳으로 시장의 관심이 뜨겁다. 또한 이곳에는 정부의 고강도 규제를 피한 9억원 미만의 소형 주택이 54가구(39㎡)정도 공급돼 현금 부자는 물론 30~40대 젊은 투자자들도 관심을 기울이고 있다. 땅집고가 ‘개포 프레지던스자이’ 단지의 장점과 단점을 뜯어봤다.

■ 개포동 59㎡ 시세 19억원대…당첨되면 시세차익 최소 ‘8억원’

‘개포 프레지던스자이’는 1982년 입주한 개포주공 아파트 4단지를 재건축하는 단지다. 2023년 2월까지 총 35개 동에 최고 35층, 3375가구로 탈바꿈한다. 개포동에서는 단일 브랜드로 규모가 가장 크다. 일반분양 가구 수는 총 225가구로 주택형별로 ▲39㎡(이하 전용면적) 54가구 ▲45㎡ 19가구 ▲49㎡ 27가구 ▲59㎡ 85가구 ▲78㎡ 16가구 ▲84㎡ 24가구 ▲102㎡ 12가구 ▲114m² 18가구가 공급된다.

이 단지의 3.3㎡당 분양가는 4750만원. 전체 분양가는 최저 7억원대부터 최고 20 억원 정도다. 현재 강남구 개포동의 신축 아파트들의 시세와 비교해 최대 5억~8억원 저렴하다는 평가다. 이 단지에서 한 블록 정도 떨어진 거리에 지난 2월 입주한 개포동 ‘래미안 블레스티지(2019년 8월 입주)’ 59㎡는 3년 전 9억~10억원대였던 분양가의 두 배 가량 오른 19억8000만원(6층)에 거래됐다. ‘개포 프레지던스자이’는 59 ㎡ 분양가는 약12억원으로 이보다 7억원 이상 낮다.

가장 작은 39㎡(54가구)의 경우 분양가가 7억3100만~8억3300만원대로 9억원을 넘기지 않아 강남권 신규 아파트 중 흔치 않게 중도금 대출을 받을 수 있다. 이 주택은 거실과 주방 침실이 연결된 구조로 방이 1개 있는 1.5룸 주택이다.

45㎡ 부터는 분양가가 9억원을 넘어서 기존에 중도금 집단 대출이 불가능하고, 특히 이번 12·16 대책으로 잔금대출을 받을 입주 시점(2022년)에 시세가 15억원을 넘으면 주택담보대출도 받을 수 없다. 사실상 대출 없이 분양가를 조달할 수 있는 현금 부자들만 청약이 가능할 것으로 보인다.

■ 강남 숲세권이지만, 일반분양 주택 대부분 저층에 분포

‘개포 프레지던스 자이’는 주택 대부분이 남향 위주로 배치됐고 약 95%가 선호도가 높은 판상형으로 설계됐다. 단지 앞으로는 양재천, 단지 뒷편으로는 대모산 자락이 펼쳐져 강남구 내에서도 주거 환경이 좋다. 인피니트 풀 등 고급 커뮤니티 시설도 눈에 띈다.

하지만 강남권 고가 아파트 중에서는 전철 교통이 불편하다는 것은 단점이다. 가장 가까운 전철역이 한 블럭 떨어진 곳에 있는 분당선 개포동역이다. 단지에서 가장 가까운 동에서는 400m정도 떨어져 있고, 가장 먼 남쪽 동에서는 700m 정도 떨어져 있다. 남쪽 동에서는 지하철역까지 가기 위해 버스를 타야 할 정도다. 전철 노선이 거미줄처럼 깔려 있어 더블 역세권이 기본인 여타 강남권 최고가 아파트들과 비교하면 교통망이 아쉽다는 평가다.

개포동역에서 지하철로 2정거장을 이동하면 SRT 수서역이 있지만 SRT를 통근용으로 이용하는 경우가 많지 않아 활용도는 떨어진다.

일반분양 가구가 대부분 저층에 분포한다는 것도 단점이다. GS건설에 따르면 59㎡ 이하의 소형 주택의 경우 저층부터 4층 이상에 고루 분포하고 있지만, 나머지 78~114㎡은 102B·114B주택형 일부를 제외하면 주로 저층에 분포한다.

‘개포 프레지던스 자이’에 거주할 경우 양전초, 개원·개포중 등에 배정 받을 전망이다. 대치동 학원가와의 거리는 자동차로 5분(1.5km) 정도로 가깝다. 그러나 개포동 학군은 같은 강남구에서도 인근 대치동이나 역삼동에 비해서는 아직 떨어진다는 평가가 많다. 이주현 월천재테크 대표는 “개포주공4단지를 비롯해 최근들어 새 아파트가 줄줄이 들어서면서 중산층이 유입되고 학원가도 조금씩 형성되면 이전보다 한층 더 도약할 가능성은 있다”고 내다봤다.

■ 청약커트라인, 얼마나 될까

이 단지의 청약 경쟁률과 가점은 12·16 대책 이후 서울 청약·주택 시장의 향방을 예측하는 중요한 분수령이 될 전망이다. 분양가가 시세대비 워낙 저렴하기 때문에 당첨 가점 커트라인은 올해 강남구의 최저 가점 평균인 62.6점보다는 높을 것이란 관측이 나온다. 여경희 부동산114 연구원은 “대출·세금 규제가 워낙 강력해 속단은 어렵지만 분양가 상한제로 인한 공급 부족 우려가 강한 상황이기 다자녀·무주택 중장년 등 고득점자만이 당첨 가능할 것”이라고 말했다.

한편 분양가가 9억원을 넘기지 않아 젊은 청약자들의 관심이 집중된 39㎡(54가구)의 경우, 전문가들은 의외로 청약 경쟁률이 낮을 수 있다고 지적한다. 개포동 인근은 강남권에서도 교통보다는 주거 환경과 학군 수요가 우세한 지역이어서 초소형 가구의 인기가 입증되지 않았기 때문이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “2016년 분양한 개포동 ‘래미안블래스티지’ 49㎡의 경우에도 청약 당시 경쟁률이 16.3대1로 전체 청약경쟁률 평균인 33.63대1보다 절반 정도에 그쳤다”고 말했다.