[2020년 집값, 전문가에게 듣는다] ②고종완 한국자산관리연구원장 "수도권 보합, 지방은 회복세 보일 것…전세금은 상승"

고종완 한국자산관리연구원장은 “12·16부동산 대책은 투기 수요와 갭(gap) 투자 억제를 위한 그간 대책의 한계를 벗어나지 못해 장기적 실효성은 제한적”이라고 했다. 하지만 그는 “서울 부동산 시장은 장기간 급등에 대한 피로감으로 추가 상승 여력이 크지 않다”고 예상했다. 고 원장은 “새해는 부동산 경기 사이클이나 장기간 급등에 따른 거품 붕괴 이론에 따라 하락 위험이 커지는 시기로 무리한 투자는 금물”이라고 했다. 고 원장이 말하는 2020년 부동산 시장 전망을 정리했다.

2019년 부동산 시장은 ‘똘똘한 한 채’ 추세가 더욱 강화하면서 서울 강남과 마·용·성·광(마포·용산·성동·광진구) 등을 중심으로 국지적 과열 양상을 보였다. 특히 민간택지 분양가 상한제 대상 지정 이후 풍선 효과가 나타나면서 서울에서는 동작·서대문·영등포구, 경기도에서는 과천·하남·분당·광명 등으로 집값 상승세가 확산했다. 대·대·광(대전·대구·광주광역시)에 이어 부산·울산·경남 등 지방 부동산도 상승세에 동참했다.

최근 정부가 발표한 12·16 부동산 대책은 집값 안정 단기 효과가 있을 것이다. 그러나 지금까지 18번에 걸쳐 내놓았던 부동산 대책의 한계를 벗어나지 못해 장기적 실효성은 제한적이다. 대출 규제와 세금 강화, 가격 통제, 거래 규제 조치만으론 근본적인 집값 안정을 기대하기에 한계가 있다.

■ 장기간 급등 피로감…내년 서울 주택 시장은 ‘상고하저’

최근 서울·수도권 중심으로 이어지는 전세 상승에 주목해야 한다. 전세는 집값과 달리 오직 수요와 공급에 의해 시장 임대료가 결정된다. 정부가 추진하는 도심권 소형 택지 개발과 3기 신도시만으로 서울의 주택 공급 부족을 잠재울 수 없음이 드러나고 있다. 재건축·재개발 활성화를 통한 지속적인 공급 확대 방안이 나오지 않는 한 서울 전세난 완화는 기대하기 어렵고, 결국 집값 상승 압력으로 작용할 것이다.

내년 서울 주택시장은 상고하저(上高下低)로 상반기엔 강보합, 하반기엔 보합세를 전망한다. 수도권은 보합, 지방은 회복세를 보일 것이다. 장기적 공급 부족 추세가 여전하지만 부동산 경기 사이클이나 장기간 급등에 따른 거품 붕괴 이론에 따르면 추가 상승 여력보다는 하락 내지 변동성 위험이 커지는 시기다. ‘묻지마’ 방식이나 무리한 대출에 의존한 투자는 자제하는 것이 바람직하다.

■ 대출 규제 영향 적은 청량리·독산 등 9억원 이하 아파트 노려라

무주택자는 중장기적으로 주거비 부담을 줄이기 위해 내 집을 마련하는 전략이 좋다. 단, 기존 주택 시장에는 거품이 상당한만큼 신규 분양시장과 3기 신도시의 초기 시범 단지를 적극 공략하는 것이 좋다. 1주택자는 인구·소득·인프라가 증가하고 행정계획이 받쳐주는 이른바 ‘성장 지역’ 주택은 보유하되, 반대로 비 성장지역이거나 정체 지역은 새해에 성장지역으로 갈아타는 교체 전략을 짜야 한다.

새해 아파트 청약 시장에서는 분양가 상한제 영향으로 ‘로또 청약’ 열풍이 예상된다. 새 주택 선호도 증가로 과열 양상이 지속할 전망이다. 대출 규제에 따른 영향이 적은 9억원 이하 아파트, 즉 청량리·신독산(신안산선)·망우·신내 등 신설 역세권이 들어서는 강북 중심으로 상승세가 나타날 것이다. 이어 성남·하남·김포·고양 등 소위 ‘관문 지역’의 중소형 새 아파트가 유망하다. 12·16 대책에 따른 대출 규제 영향이 적고 교통망 확충 호재가 있어 30~40대 주거선호도가 높은 지역이다.

다주택자는 12·16대책으로 대출 규제, 세금 중과, 거래 규제로 집값 추가 상승이 힘들고 변동성(위험)이 커진 만큼 고가 주택, 집값이 급등한 강남권과 마·용·성지역 위주로 슬림화 내지 다운사이징 전략이 바람직하다.

새해에도 저금리와 풍부한 유동성으로 연 4% 이상 임대 수익이 발생하는 소형 아파트·오피스텔·상가 투자는 유망하다. 토지 시장에서는 3기 신도시와 광역급행철도(GTX) A·B·C노선, 신안산선 등이 들어서는 신설 역세권을 눈여겨 볼 필요가 있다.

■ 다주택자 매물 유도 시그널 주목…공급대책 절실

12·16 대책에서 그나마 눈에 띄는 효과적인 정책 수단은 청약조정지역 내 10년 이상 장기보유자의 한시적 양도소득세 중과 유예와 장기보유특별공제 조치로 서울·경기 등 다주택자의 절세 매물이 내년 상반기까지 출시될 개연성은 높아졌다는 것이다. 다주택자의 주택 매도를 유도하는 정책 시그널이 나타났다는 점에 주목해야 한다. 다주택자의 양도세 중과 회피 매물이 출시되면 매물 부족에 시달리는 작금의 매물 잠김 현상 해소에 상당한 도움이 될 것이다.

분양가 상한제는 순기능보다 역기능 내지 역효과가 더 큰 제도로서 이번 확대 지정으로 풍선 효과를 차단하기는 어렵다. 구조적으로 공급이 부족한 서울 등 조정대상 지역은 직접적인 가격 통제 조치보다 공급 물량을 중장기적으로 늘려주는 방안이 효과적이다. 이번 대책으로 시장 근본 흐름이 상승 국면에서 하락 내지 안정 국면으로 전환할 것이라고 기대하기에는 역부족이다. 공급 활성화와 대입 정시 확대를 겨냥한 학군 이동 쏠림 현상을 막기 위한 추가 대책이 절실하다.
/정리=한상혁 땅집고 기자