땅집고가 이번에 소개해 드릴 책은 인터넷에서 ‘풀하우스’라는 필명으로 유명한 서상하 부동산투자법인 블루인사이트 이사가 펴낸 ‘대한민국 땅 따먹기’입니다.

[땅집고 북스] 투자할 토지 고르는 법 ② 건축 가능한 땅 판단법

도로에 접한 토지라고 무조건 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 국가에서는 토지소유자가 아무렇게나 건물을 지어 난개발이 되지 않도록 토지마다 ‘토지이용규제’를 정해 놓았다. 땅을 사기 전에 반드시 해당 토지의 이용 규제를 확인해야 한다.

토지마다 정해진 이용규제는 어떻게 확인할 수 있을까. 인터넷에서 토지이용규제정보서비스를 통해 열람하는 것이 가장 손쉽다.

토지이용계획확인서를 볼때 ①, ②의 내용에 주목해야 한다. 그 내용이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이나 다른 법령을 통해 정해 놓은 해당 토지의 이용규제다.

■ 절대로 건축할 수 없는 토지를 골라내자

토지이용계획확인서의 ①, ② 항목에 다음 5가지 단어가 보인다면 규제가 바뀔 것이라는 확실한 근거가 없는 한 투자 대상에서 제외해야 한다. 왜냐하면 이런 토지는 공익적인 목적으로 사용하도록 지정한 토지여서 건물을 지을 수 없다. 건축할 수 없는 토지를 사줄 사람은 없다.

(1)개발제한구역
개발제한구역, 즉 그린벨트(green belt)는 투자 대상에서 제외하자. 개발제한구역이란 의미가 바로 개발을 제한하기 위해 지정한 구역이라는 말이다. 개발제한구역은 다음 중 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다. 모두 개발을 제한하려는 목적이다.

첫째, 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역
둘째, 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활 환경을 확보하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역
셋째, 국가 보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역
넷째, 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(2)도시자연공원구역

도시의 자연환경과 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가와 휴식공간을 제공하기 위해 지정한다. 토지이용계획확인서에 도시자연공원구역으로 표시된 토지는 건축이 불가능하다.

(3)상수원보호구역
상수원 확보와 수질 보전을 위해 필요한 지역에 지정한다. 상수원보호구역에서도 건물을 지을 수 없다.

(4)하천구역(또는 소하천구역)
하천구역과 소하천구역은 홍수로 인한 피해를 예방하고 하천환경을 보호하기 위해 지정한다. 하천의 보전 및 관리에 지장을 주지 않는 범위에서만 사용 가능하고 건물이나 고정구조물의 설치가 금지된다.

(5)비오톱 1등급
비오톱(Biotope)은 생물을 뜻하는 접두사 바이오(Bios)와 장소를 뜻하는 토포스(Topos)를 결합한 합성어로 생물이 서식하는 공간을 말한다. 비오톱 1등급으로 지정된 지역은 생물 생태계를 보전하기 위해 건축이 금지된다.

■ 건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용규제도

토지이용계획확인서에 나온 내용만으로 건축이 불가능하다는 걸 알 수도 있지만, 그것만으로는 구분이 어려운 경우도 있다. 이런 토지이용규제는 한 단계 더 조사해서 건축 가능 여부를 확인해야 한다. 국방군사 규제, 재개발·재건축 규제, 문화재보호 규제가 있는 경우가 이에 해당한다. 토지이용계획확인서에 이런 규제가 나온다면 시·군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 한다.

(1) 국방군사 규제
토지이용계획확인서에 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역이라고 써 있는 경우다. 이 구역으로 지정된 토지는 시·군청 담당자에게 건축이 가능한지 물어봐야 한다. 이러한 구역은 전시 군사작전에 필요한 구역으로 원활한 작전을 위해 위치에 따라 건축이 제한되기 때문이다.

(2)재개발·재건축 규제

정비구역·재정비촉진지구·재개발구역이라고 써 있는 지역은 재개발이나 재건축이 예정된 곳들이다. 건물을 새로 짓는 것은 거의 불가능하지만 사업에 따라 신축이 가능할 수도 있다.

(3)문화재보호 규제
문화재보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향검토 대상 구역, 시·도 지정 문화재구역, 현상변경허가 대상 구역이라고 써 있는 경우다. 문화재 인근은 문화재 보호를 위해 건축 가능 여부에 대해 심사를 받아야 한다. 문화재 가까이 있다고 안 되는 것도 아니고, 멀리 떨어져 있다고 건축이 가능한 것도 아니다. 반드시 시·군청 담당자에게 확인하는 것이 좋다.